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Les lotissements d'Orléans (1880-1970)

Dossier IA45002960 réalisé en 2009

Fiche

Œuvres contenues

Carte des secteurs.Carte des secteurs.L'étude des lotissements a porté sur le territoire de la commune d'Orléans entre 1880 et 1969. Le rôle des lotissements dans l’extension de la ville étant l’une des principales problématiques de l’enquête, l’aménagement du quartier Dunois à la fin des années 1870 fut donc retenu comme point de départ. Ensuite, l’année 1969 correspond à l'établissement du cadastre actuel, le second cadastre réalisé après le cadastre napoléonien de 182, dont le plan offrait donc une photographie de la ville à cette date.

Les 70 opérations de lotissement qui ont fait l'objet d'un dossier sont réparties selon sept secteurs, délimités par la Loire et par les principales voies de communication que constituent les boulevards aménagés au milieu du 19e siècle, les rues de faubourgs et les voies de chemin de fer.

A. Définitions

Le terme "lotissement" signifie au sens du droit privé "l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou pour effet la division d'une propriété foncière par ventes ou locations simultanées ou successives"1. Autrement dit, le vocable désigne à la fois l'action de lotir, c'est-à-dire diviser en lots, et le résultat de cette action, l'objet lui-même.

En tant que processus banal de division du sol, cette définition s'applique donc à des formes urbaines et architecturales extrêmement variées. En effet, les exemples sont pléthores, qui montrent que le terme désigne non une forme particulière mais au contraire une multitude de situations morphologiques. Il renvoie ainsi aux opérations aristocratiques menées à la fin du XVIIIe dans le quartier de la Chaussée d'Antin à Paris2, à la commune du Vésinet dans les Yvelines (lotissement créé en 18583), aux lotissements pavillonnaires de la banlieue parisienne de l’entre-deux-guerres ou encore aux villas Aurelia, un lotissement pavillonnaire réalisé en 2005 à Salon-de-Provence4.

D'un point de vue juridique, selon l'article R 315-1 du code de l'urbanisme, le lotissement désigne actuellement "la division d'une propriété en vue de l'implantation de bâtiments, ayant pour objet, sur une période de moins de dix ans, de porter à plus de deux le nombre des parcelles constructibles". Précisons cependant que le terme a connu une évolution sémantique et juridique tout au long du XXe siècle, une évolution dont les archives témoignent et qui a soulevé de nombreuses difficultés au cours de l’enquête (voir ci-dessous et le dossier d’opération).

En effet, l'évolution des fonctions attribuées au lotissement a été marquée par l'intervention progressive des pouvoirs publics dans leur régime juridique. L'encadrement législatif des lotissements en France a ainsi connu, entre 1919 et 1977, quatre grandes phases durant lesquelles les contours du lotissement et les contraintes pesant sur les lotisseurs et promoteurs ont été de plus en plus précisées.

En premier lieu, rappelons que 1919 est une date clé dans l'histoire de l'urbanisme français. La loi du 14 mars 1919, dite loi Cornudet (Journal officiel du 15 mars 1919), instaure en France un urbanisme de plan obligeant les communes de plus de 10 000 habitants à se doter d'un Plan d'Aménagement, d'Embellissement et d'Extension (P.A.E.E.) qui codifie les principes directeurs de l'organisation future de la ville. Le terme lotissement apparaît alors pour la première fois dans un texte de loi : l'obligation d'établir ce plan s'applique en effet non seulement aux communes concernées mais également "aux groupes d'habitations et aux lotissements créés ou développés par des associations, des sociétés ou des particuliers" (art. 1). Plusieurs contraintes, définies dans l'article 8 de la loi, pèsent sur les lotisseurs : "les associations, sociétés ou particuliers qui entreprennent la création ou le développement de groupes d'habitations sont tenus de déposer à la mairie un plan d'aménagement comprenant le raccordement avec les voies publiques et s'il y a lieu, avec les canalisations d'eau potable et les égouts de la commune". Ce plan doit être soumis au bureau d'hygiène municipal, ou à défaut la commission sanitaire de la circonscription, au conseil municipal puis à la commission départementale d'aménagement et d'extension des villes créée par la loi (art. 4) avant d'être à nouveau soumis à l'approbation municipale. Cependant, peu de villes ont eu leur P.A.E.E. approuvé avant 1940 (273 plans approuvés en France en 1940 pour 1938 communes concernées) et en l'absence de sanctions adéquates en cas de non présentation des projets de lotissements, la loi s'est révélée peu efficace.

Cette lacune a donc conduit le législateur à réaliser une première réforme cinq ans plus tard. Ainsi la loi du 19 juillet 1924, qui modifie et complète la loi Cornudet (on parle alors de loi de 1919-1924), forme la matrice de l'arsenal juridique relatif aux lotissements5. Ces dispositions s'appliquent immédiatement aux groupes d'habitations et aux lotissements quel que soit la taille de la commune. Le projet de lotissement doit dorénavant comporter un plan, un cahier des charges et un programme indiquant les travaux de viabilisation à effectuer (voirie, éclairage, canalisations, etc.). Si les conditions d'approbation restent celles de 1919 (l’expression « lotissement approuvé » est alors employée), quelques sanctions sont destinées à garantir le respect de la loi : des sanctions civiles (nullité de l'acte), l'expropriation du lotissement par la commune ou le département (qui ne sera dans les faits jamais appliquée) et des sanctions pénales.

Cependant le législateur ne fournit à cette période aucune définition précise du terme « lotissement » : ceci ouvre la voie à toutes sortes d'interprétations qui, malgré plusieurs circulaires et décisions de justice, perdurent pendant près de 20 ans. Qu'est-ce qu'un lotissement exactement ? Toutes les divisions parcellaires sont-elles concernées ? Quel doit être la destination du projet ? Ces questions semblent alors rester en suspens. Pour le législateur cependant, le sens ne faisait apparemment aucun doute. Si on en juge aux propos du député SFIO de la Seine Pierre Dormoy, auteur d'un rapport ayant abouti à la loi de 1924, "cette opération, qui consiste à subdiviser en parcelles tout ou partie d'un fonds acquis à titre gracieux ou onéreux, avec ou sans intention de l'aliéner, et à tracer ou projeter des voies en vue de la location ou de la vente des parcelles, est trop caractérisée pour qu'aucune erreur se produise ou aucune contestation s'élève"6. Et en 1931, la définition qui en est donnée dans le code civil ne précise toujours pas les conditions de son application : "Toutes les opérations qui consistent, de la part des sociétés, associations de particuliers ou établissements publics, à entreprendre ou poursuivre la division d'un terrain en parcelles en vue de les vendre ou de les louer et avec la faculté d'y édifier des constructions à usage d'habitation, constituent des lotissements"7.

Quelques mois après le vote de la loi, la circulaire Chautemps du 9 novembre 1924 offre malgré tout un premier éclaircissement : les terrains riverains d'une voie de communication publique ou privée équipée (eau et évacuation des matières usées) ne sont pas soumis à la loi. Ainsi, les divisions parcellaires le long de voies existantes peuvent être réalisées sans aucun contrôle public (cette clause sera abrogée le 5 mars 1938). Elles sont par conséquent peu documentées par les archives.

En outre, les lotissements commencés avant 1924 et les lotissements-jardins, par exemple les jardins ouvriers, sont exclus du champ de la loi, ce qui, en particulier autour de Paris, entraîne la formation de lotissements à caractère défectueux. Sont alors considérés comme défectueux les lotissements à usage d'habitation populaire "qui, ayant été créés en vue de l'habitation et étant principalement affectés à la construction de maisons individuelles ou familiales, ne se trouvent pas placés dans les mêmes conditions d'assainissement, d'hygiène et de viabilité que les agglomérations voisines de même importance"8. Le problème des "mal-lotis" ne sera pris en compte qu'à partir de la loi du 15 mars 1928, dite loi Sarraut, qui proposera le concours de l'État aux associations syndicales chargées d'exécuter les travaux d'assainissement du lotissement. Les lotissements-jardins seront quant à eux interdits sept ans plus tard par le décret-loi du 8 août 1935 rendant obligatoire la publicité de la clause non aedificandi, c’est-à-dire l'interdiction de construire.

Il faut attendre la loi du 15 juin 1943, dit "Code de l'urbanisme", pour que l'ensemble des textes relatifs aux lotissements soient uniformisés et que soit renforcé le contrôle administratif. Le titre VII de ce texte propose une nouvelle définition qui se distingue relativement peu de celle de 1931 : "constitue un lotissement au sens du présent chapitre l'opération ayant pour objet ou eu pour effet la division volontaire d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou location simultanées ou successives, consenties en vue de l'habitation" (art. 82). Si, au regard de cette définition, tous les terrains divisés en vue d'y édifier des habitations semblent concernés, certaines restrictions précisent le champ de la loi. Le juriste Michel Lacave note en effet que "les partages entre propriétaires indivis [autrement dit le partage d'une propriété achetée à l'origine en indivision] et les partages successoraux n'entrent pas dans le champ de la loi. N'est pas non plus considérée comme lotissement l'opération qui consiste pour un propriétaire à diviser son terrain en deux lots, en conservant l'un et en vendant l'autre"9. Cette dernière précision est fondamentale puisqu'auparavant, aucun texte n'avait règlementé le nombre minimum de lots, fixé désormais à trois.

Le cahier des charges est par ailleurs rigoureusement contrôlé par l'administration préfectorale qui délivre le certificat attestant l'exécution des formalités de la loi (ce certificat était auparavant délivré par le Maire). Le projet doit aussi comporter "un plan de situation de l'ensemble des constructions et locaux envisagés" (art. 82) en accord avec le projet d'aménagement communal (à cette période le Plan de Reconstruction et d'Aménagement de la ville adopté à Orléans en 1949). Finalement, "la législation de 1943, ajoute Michel Lacave, marque encore plus fortement que les textes précédents, dans son esprit comme dans la lettre, le double caractère de contrôle administratif et de répression"10.

Une nouvelle étape est franchie en 1958 avec l'intégration des jardins et des établissements industriels et commerciaux dans le champ de la loi. L'article 1er du décret n°58-1466 du 31 décembre 1958 définit le lotissement comme "l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire en lots d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations successives en vue de la création d'habitations, de jardins ou d'établissements industriels ou commerciaux". Tout en maintenant le régime d'autorisation préfectorale de 1943, la loi renforce les obligations des promoteurs et des propriétaires, en particulier par une plus grande participation du lotisseur aux dépenses d'exécution des équipements publics et la constitution d'une association syndicale gérant les aménagements d'intérêt collectif. À partir de 1958, toutes les divisions parcellaires sont donc réglementées mais toutes cependant ne relèvent pas du régime des lotissements. Ainsi en est-il des divisions opérées au sein des Zones à Urbaniser en Priorité (Z.U.P.) créées par le décret n°58-1464 du 31 décembre 1858 ou dans les Zones d'Aménagement Concerté (Z.A.C.) créées par la loi d'Orientation foncière de 1967.

La définition actuelle du lotissement est en définitive élaborée dans la loi n°76-1285 du 31 décembre 1976 portant réforme de l'urbanisme (décret du 26 juillet 1977). Sont ainsi concernées les opérations qui comportent plus de deux lots créés sur une période de moins de 10 ans et affectés à l'implantation de bâtiments quel que soit leur affectation.

B. Chronologie, répartition géographique et échelle des lotissements étudiés

Les 70 lotissements qui font l'objet d'un dossier se répartissent comme suit11 :

1880-1900 : 23 lotissements (soit 34 % du corpus)

1900-1920 : 15 lotissements (soit 21 % du corpus)

1920-1940 : 22 lotissements (soit 31 % du corpus)

1940-1960 : 10 lotissements (soit 14 % du corpus)

Sur les 23 lotissements créés entre 1880 et 1899, 13 d’entre eux comportent une ou plusieurs voies nouvelles. Durant cette première période, les lotissements se concentrent en particulier dans le nord-ouest de la ville. Dans le secteur Madeleine, les opérations menées restent ponctuelles, à l'initiative de la Ville, rue du Commandant-de-Poli, ou de particuliers au Clos des Beaumonts. Dans le secteur Bannier, elles se focalisent à l'intérieur de la ceinture formée par le boulevard de Châteaudun délimitant le quartier Dunois. Les 10 premiers lotissements identifiés se situent dans ce secteur, soit qu'ils s'agrègent le long des voies nouvellement créées, soit qu'ils contribuent au redécoupage des îlots par le percement de rues, à l'image des lotissements Daudier ou des réalisations de la Société immobilière d'Orléans. Par ailleurs, quelques lotissements sont situés près des voies de chemin de fer ou rue de la Claye (secteur gare/faubourg Saint-Vincent). À la fin du XIXe siècle enfin, quelques opérations isolées sont réalisées rue du Faubourg-Bourgogne (lotissement Loddé, 1899) et au sud de la Loire (Lotissement Dauvesse, 1893-1897).

Carte des lotissements créés entre 1880 et 1900.Carte des lotissements créés entre 1880 et 1900.

Entre 1900 et 1919, 15 lotissements sont créés dont 11 comportent une ou plusieurs voies nouvelles. Ils s'inscrivent en continuité avec la période précédente, au nord-ouest de la ville, surtout dans le quartier Dunois, ou au sud où le prolongement du lotissement Dauvesse par celui du Bureau de Bienfaisance donne naissance à un nouveau quartier. Le nord-est de la ville demeure à cette période toujours assez exclu de l'urbanisation : une opération isolée est réalisée au début du XXe siècle rue du Château-Gaillard, le lotissement Gaudry.

Carte des lotissements créés entre 1900 et 1920.Carte des lotissements créés entre 1900 et 1920.

Les 22 lotissements entrepris entre 1920 et 1939, dont 15 comportent une ou plusieurs voies nouvelles, montrent une très nette dispersion géographique. Tous les secteurs de la ville sont en effet concernés. Alors que la libération de grandes emprises foncières permet l’aménagement des lotissements du Baron à l’ouest de la ville et des Champs-Élysées dans le centre, le percement de la rue de l'Argonne contribue au début de l'urbanisation du nord-est de la ville et des lotissements en limite communale se multiplient (lotissements Pellé, Girard, Juder, Coursimault, des Montées).

Carte des lotissements créés entre 1920 et 1940.Carte des lotissements créés entre 1920 et 1940.

Enfin, dix lotissements, dont neuf comportent une ou plusieurs voies nouvelles, sont créés durant la dernière période, entre 1945 et 1960. Leur position est toujours périphérique : ils sont répartis comme dans la période précédente dans les différents secteurs de la ville.

Le graphique qui montre la répartition des lotissements selon leur superficie (voir la page 3 de l'annexe 2 présentant les statistiques sur les lotissements d'Orléans) met en relief le faible nombre des lotissements de plus de 10 hectares en comparaison de ceux dont l'emprise est inférieure à 5 000 m² : ceci peut s’expliquer par le parcellaire déjà très morcelé avant urbanisation, en particulier le micro-parcellaire de vignes au nord, et la faible importance des grandes propriétés foncières. La constitution de ces dernières relève de différentes catégories. Deux lotissements ont été réalisés sur un ensemble de parcelles regroupées et se situent exclusivement au sud de la Loire, à l'emplacement d'anciennes pépinières, de champs ou de jardins (donc des parcelles assez importantes) : le lotissement des Montées (plus de 11 hectares) et le lotissement Dauvesse (environ 6 hectares). Trois autres relèvent du parcellaire de propriété, qu'elle soit aristocratique (lotissement Juder), hospitalière (lotissement du Baron) ou religieuse (le cimetière Saint-Jean pour le lotissement du Baron, l'ancien monastère des Chartreux devenu couvent pour le lotissement du Sacré-Cœur). Après 1945, l'importance des grandes emprises foncières peut s'expliquer par l'accroissement des moyens d'intervention des pouvoirs publics pour mener à bien les opérations de reconstruction (quartiers de compensation) puis les lotissements communaux (expropriations facilitées par la loi d'orientation foncière de 1953). Les terrains libérés par la S.N.C.F. pour y implanter le quartier de la gare constituent enfin les derniers terrains disponibles en proche périphérie.

C. Les lotisseurs

Quatre catégories de lotisseurs se distinguent particulièrement sur l'ensemble de la période : la municipalité, les industriels et négociants, les sociétés d’habitations ouvrières et à Bon Marché, enfin les architectes et entrepreneurs de bâtiments.

1. La municipalité

Vue de la rue du Commandant-de-Poli, lotissement communal n°1.Vue de la rue du Commandant-de-Poli, lotissement communal n°1.Entre les années 1890 et 1950, la municipalité entreprend 13 opérations de lotissements (soit près de 57 hectares lotis) dont certains constituent de véritables morceaux de ville. Elle n'intervient pas dans le quartier Dunois qu'elle a aménagé à la fin des années 1870 mais dans d'autres secteurs de la commune. Profitant de diverses opportunités foncières dans un premier temps, elle mène après la Seconde Guerre mondiale une véritable politique de logement.

Réalisé durant les années 1890, le lotissement de la rue du Commandant-de-Poli est le premier lotissement repéré : son objectif principal est alors l’ouverture d’une rue permettant de relier le quai de la Loire à la rue du faubourg Madeleine. La municipalité intervient ensuite à plusieurs reprises durant les années 1920 et effectue des opérations qui relèvent de plusieurs processus. Il peut s'agir d'une simple revente d'excédents de terrains qu'elle possède, comme le lotissement de l'impasse de Java (lotissement communal n°2). Ces excédents peuvent également être issus d'aménagements plus importants : c’est le cas du lotissement de la rue Jules-Lemaître accompagnant l'aménagement du parc Pasteur dans les années 1920. La Ville réalise par ailleurs à cette époque deux importants lotissements sur des terrains dont elle fait l'acquisition : le lotissement du Baron à l'emplacement de l'ancien hôpital des aliénés et du cimetière Saint-Jean, à partir de 1923, et le lotissement des Champs-Élysées à l'emplacement de la caserne d'artillerie, dont la réalisation est concédée à la société Bernard et Cie en 1926.

Après la Seconde Guerre mondiale, deux quartiers de compensation, qui figurent sur le Plan de Reconstruction et d'Aménagement dressé par Jean Royer, sont réalisés aux Blossières et au Clos-l'Évêque. La Ville entreprend ensuite parallèlement à l'aménagement de deux grands ensembles plusieurs lotissements destinés à favoriser l'accession à la propriété : le lotissement de la rue Eugène-Turbat et les lotissements du Clos Belneuf et des Beaumonts dont les plans sont confiés à l'architecte Léon-Emile Bazin. Celui-ci étudie également le projet du quartier de la gare à partir de 1954, initié dans le cadre du projet de reconstruction de la ville.

2. Les industriels et négociants

Carte de localisation des lotissements créés dans le quartier Dunois.Carte de localisation des lotissements créés dans le quartier Dunois.Carte du lotissement du Baron en 1972.Carte du lotissement du Baron en 1972.Carte du lotissement réglementé des Champs-Elysées.Carte du lotissement réglementé des Champs-Elysées.

Durant la seconde moitié du XIXe siècle, les industriels et négociants appartiennent à l'élite orléanaise. Ils intègrent parfois le conseil municipal et jouent au sein de diverses commissions un rôle important dans la définition de certains aménagements urbains initiés par la Ville. C'est en effet sous les municipalités dirigées par les négociants Alexis Germon puis Charles Sanglier, entre 1875 et 1887, qu'est conçu puis réalisé le quartier Dunois. De même, une trentaine d'années plus tard, le fabricant de bonneterie René Depallier et le négociant Auguste Naudin participent activement à la conception des lotissements du Baron et des Champs-Elysées.

La période 1840-1914 est pourtant marquée par le long déclin de l'industrie orléanaise et par le renouvellement des secteurs d'activités. Les raffineries de sucre disparaissent complètement en 1850 tandis que les vinaigreries perdurent, de même que les fabriques de couvertures, de bonneterie de laine, de draps et de tricots en coton qui, au début du XXe siècle, dominent le paysage industriel de la ville. Les négociants et industriels qui relèvent de ce secteur se sont installés dans le nord-ouest de la commune, entre les faubourgs Bannier et Madeleine. Et c'est dans cette partie de la ville, en particulier dans le quartier Dunois, qu'ils font l'acquisition de terrains en complément de leur activité et mènent, à partir du dernier quart du XIXe siècle, plusieurs opérations spéculatives.

Vue de la rue du Commandant-Arago, lotissement Daudier.Vue de la rue du Commandant-Arago, lotissement Daudier.Léon Delagrange, un fabricant de couverture qui fusionnera en 1910 avec d'autres industriels pour fonder la Société anonyme des fabriques réunies, réalise le lotissement de la rue de Châteaudun dans les années 1880. C’est aussi le cas des frères Louis-Henri et Henri-Félix Daudier. Leur père, L.H Daudier, qui avait installé sa manufacture rue des Murlins, près de la place Bannier, était l'un des principaux fabricants et négociants de bonneterie orientale au milieu du XIXe siècle. Après avoir repris l'affaire en 1873, les deux fils lotissent une grande partie de la propriété et ouvrent en 1885, avec l'appui de la Ville, les rues de Chanzy et du Commandant-Arago.

D’autres fabricants de couvertures entreprennent des lotissements. Louis-Charles Boyard, conseiller municipal en 1900 et 1904, lotit à partir de 1907 une partie des terrains de sa manufacture située n°39 rue des Murlins et ouvre la rue Serenne. Les frères Chevallier, fabricants de couvertures rue du Faubourg Madeleine durant la seconde moitié du XIXe siècle, semblent également être à l'origine de lotissements durant les années 1880 puisque Louis Chevallier-Escot réalise la cité Chevallier, aujourd'hui rue Louis-Rossat, tandis qu'Ernest Chevallier-Escot lotit un terrain rue Xaintrailles. À une échelle plus réduite, les opérations de lotissement peuvent constituer une opération immobilière à part entière, comme celle que réalise René Depallier rue du Faubourg Saint-Jean : un ensemble de cinq immeubles près de son usine de corsets.

Les opérations menées par les industriels sont donc très circonscrites dans le temps, entre 1880 et 1914, une période qui correspond à la construction du quartier Dunois. Après la Première Guerre mondiale, un seul lotissement réalisé par un industriel, toujours fabricant de couvertures, a été identifié : le lotissement Rime-Allou, autorisé en 1928 et construit en face des abattoirs de la ville (rue des Abattoirs, devenue rue Porte-Dunoise).Vue de la rue Porte-Dunoise, lotissement Rime-Allou.Vue de la rue Porte-Dunoise, lotissement Rime-Allou.

Dans une moindre mesure, d'autres lotissements témoignent de l'écho du mouvement paternaliste à Orléans au début du XXe siècle. Deux petites cités ouvrières, d'une dizaine de logements chacune, ont été repérées. En 1904, René Depallier fait bâtir par l'architecte Farcinade une petite cité dans le quartier Madeleine, rue Basse-d'Ingré, et Louis Clapin, fabricant de corsets rue du Coq Saint-Marceau, fait construire en 1907 un groupe d'habitations par l'architecte Coursimault impasse du Pré-Renault. Les cités Chevallier et Saint-Joseph, construites à l’initiative des industriels Chevallier et Delagrange au cours des années 1880, apparaissent relever des mêmes intentions, c’est-à-dire proposer aux ouvriers des terrains bon marché ou des habitations salubres, mais les sources manquent pour pouvoir le confirmer.

3. Les sociétés d'habitations ouvrières et à bon marché

Les sociétés d’habitations ouvrières et à bon marché procèdent elles-mêmes à l'édification de lotissements mais peuvent aussi intervenir au sein d'opérations réalisées par d’autres acteurs, en particulier la municipalité, ou ponctuellement en construisant des maisons individuelles isolées.

Carte de localisation des lotissements de la Société immobilière d'Orléans.Carte de localisation des lotissements de la Société immobilière d'Orléans.Présentée par Émile Cacheux en 1891 comme une société coopérative, la Société immobilière d'Orléans est la première initiative orléanaise connue en faveur du logement ouvrier (voir les dossiers concernant ses réalisations). Cette société anonyme à capital variable, fondée en 1879 par deux ouvriers, avait pour objet de faciliter l'accession à la propriété à partir d'un système de prêt avantageux, sur 25 ans. Au cours des années 1880, elle construit plus de 230 maisons à Orléans. Son action, récompensée par une médaille d'argent à l'exposition universelle de Paris en 1889, s'est concentrée au nord de la ville, à proximités des voies de chemin de fer ou de sites industriels : dans le quartier des Acacias qui fut durement touché par les bombardements alliés de 1944, dans le quartier Dunois où elle a notamment bâti quatre groupes d'habitations rue Xaintrailles, rue de Loigny, rue de la Concorde et rue de l'Immobilière (cité des Fleurs), enfin dans le quartier Madeleine, rue du Petit-Chasseur.

Jusqu’en 1914, la construction d’HBM relève essentiellement de l’initiative privée. Fondées au début du XXe siècle, les premières sociétés d’habitations à bon marché orléanaises sont La Ruche ouvrière et Le coin de terre et le foyer.

Comme le rappela en 1954 Félix Maulien, l'un des fondateurs de la société La Ruche ouvrière d'Orléans, "les idées directrices de ce groupe étaient d'améliorer la situation morale et matérielle de la classe laborieuse, de démontrer aussi par l'exemple que le dévouement à la cause ouvrière n'est le monopole ni d'un parti, ni d'une opinion philosophique et qu'ils puisaient dans leur religion les forces morales nécessaires pour se dévouer à la cause commune et au bien général avec un complet désintéressement"12. Dans un premier temps, un groupe d’une vingtaine d'ouvriers fonde une coopérative de consommation rue de Limare à Orléans puis, le 24 janvier 1904, est formée la société anonyme à capital variable et responsabilité illimitée « la Ruche ouvrière d'Orléans », dont le modèle est basé sur celui des caisses rurales fondées par Louis Durand à Lyon qui offraient des conditions de prêt avantageuses à leurs sociétaires. Dès 1904, la société profite des terrains mis en vente par Mme Hutton dans le cadre du lotissement du Sacré-Cœur et fait construire, d’après les plans des architectes Champigneule et Farcinade, huit HBM en bordure d’une voie nouvelle, l’impasse de la Ruche. La société y installe son siège social et le conseil d'administration se compose alors de cinq membres : Félix Maulien et Camille Bézard, deux typographes demeurant dans le lotissement, Edouard Vaillant (menuisier), Émile Sallé (tapissier) et Achille Sergent (comptable). Afin de répondre à la demande croissante de logements, la société se transforme le 24 juillet 1913 en société anonyme de crédit immobilier de l'arrondissement d'Orléans puis, en 1952, étend son action à tout le Loiret sur la demande du ministère de la Reconstruction. À cette époque, elle intervient au sein de plusieurs lotissements communaux en y construisant des ensembles d'habitations, rue Paul-Gauguin (lotissement des Beaumonts), rues Porte-Dunoise et Georges-Papelier (lotissement communal n°6) et dans le quartier de l'Argonne (rue du Capitaine-Bazinet, lotissement communal n°5).

La société anonyme d'habitations ouvrières à bon marché Le coin de terre et le foyer d’Orléans, inspirée par l'action de l'Abbé Lemire, est fondée le 17 février 1902. Son siège social est installé au n°32 rue du Commandant-Arago. La société et a pour objectif de favoriser, à Orléans et dans les communes limitrophes, la construction de maisons avec jardin pour les ouvriers. Si aucun lotissement n'a été repéré, la société a néanmoins permis la construction de 68 maisons entre 1902 et 1928, dont 63 avant 1916. Son action a été récompensée à plusieurs reprises aux expositions internationales d'économie sociale, d'une médaille d'argent à l’Exposition universelle de Saint-Louis aux États-Unis en 1904, d’une autre médaille d’argent à celle de Liège l’année suivante, d'une médaille d'or à celle de Londres en 1908. Elle reçut également une médaille d’or à l’occasion de l’exposition d’Orléans en 1905.

Entre les deux guerres, les lois portant sur les HBM, en particulier la loi Loucheur de 1928, permettent aux sociétés d’habitations à bon marché de se développer.

Fondée dès le 9 octobre 1911, la société anonyme orléanaise des logements économiques pour familles nombreuses a pour objet de réaliser l'acquisition, la construction, la vente ou la location d'habitations salubres et à bon marché ou de jardins et champs n'excédant pas 1 hectare. Elle entreprend en 1931 la construction d'un ensemble de 62 logements en accession à la propriété dans le quartier de l'Argonne, la cité « bleue ». Dans les années 1950, elle construira un ensemble de cinq maisons place Saint-Laurent, dans le quartier Madeleine. En 1959, elle prendra le nom de société anonyme de logements économiques et familiaux.

Vue d'un pavillon individuel pour cheminot, lotissement Hippolyte-Forestier.Vue d'un pavillon individuel pour cheminot, lotissement Hippolyte-Forestier.À la fin des années 1920, la société coopérative d'Habitations à Bon Marché Le cottage social a déjà bâti 31 maisons réparties en deux ensembles dans l'agglomération d'Orléans. Entre 1928 et 1931, elle construit pour des cheminots la cité Hippolyte-Forestier qui se compose de dix pavillons individuels. En 1935, alors que la société a construit 42 maisons à Orléans, Fleury-les-Aubrais et Saint-Jean de la Ruelle, elle envisage la réalisation de deux nouveaux groupes de maisons (20). Ils ne seront toutefois jamais réalisés en raison de l'interruption des financements de la Caisse des Dépôts et Consignations à partir de juin 1933.

Une autre société d’HBM existait à cette époque à Orléans, la société de crédit immobilier P.O.-gare d'Orléans, mais aucun projet de lotissement n'est actuellement connu.

L’entre-deux-guerres marque aussi l’essor de l’intervention publique dans le domaine du logement social. Cet élan est permis par la loi Bonnevay du 13 décembre 1912 qui prévoit la création d'offices communaux et départementaux d'habitations à bon marché, ayant pour objet « l'aménagement, la construction et la gestion d'immeubles salubres, l'assainissement de maisons existantes, ainsi que la création de cités jardins ou de jardins ouvriers » (article 11). L'office public d'HBM d'Orléans est fondé en 1922 et construit quatre groupes d'habitations représentant au total 154 logements. Un premier groupe de dix logements répartis en cinq maisons, la cité de la Madeleine rue des Charrières, est bâti en 1923. En 1929, l’office confie la réalisation de deux cités jardins, la cité Émile-Zola boulevard Guy-Marie-Riobé et la cité « rouge » rue de l'Argonne, aux architectes parisiens Maurey, Hummel et Dubreuil, également les auteurs de la cité « bleue ». Entre-temps, il réalise le seul ensemble d'HBM de la ville comportant des immeubles collectifs : aujourd’hui disparue, la cité des Murlins était située rue Croix-Baudu et comprenait 62 logements, des commerces et un lavoir.

Après la Seconde Guerre mondiale, la construction d’habitations économiques se développe avec la formation de plusieurs sociétés de castors : l’adoption de plans-type et la participation des futurs habitants à la construction des maisons permettent de baisser considérablement leur prix de revient.

La société anonyme coopérative à personnel et capital variables "Construire" avait pour objet la construction à Orléans et dans les communes limitrophes, de logements avec leurs dépendances et annexes, destinés aux membres de la coopérative. Elle a réalisé en 1956, boulevard Marie-Stuart, le lotissement du Château-Gaillard, et un groupe de maisons au sein du lotissement communal des Beaumonts où elle a développé plusieurs modèles de logements, notamment un type « industrialisé ».

Sans procéder toutefois à des lotissements, d'autres sociétés construisent également des ensembles d'habitations au sein de plusieurs lotissements communaux des années 1950 : la société coopérative d'H.L.M. au Clos Belneuf, les castors bleus d'Orléans (compagnie C.R.S. 51) rue Eugène-Turbat et la société anonyme de crédit immobilier d'Orléans SNCF sud-ouest rue des Hautes-Maisons.

4. Les entrepreneurs de bâtiments et architectes

Les entrepreneurs de bâtiments et architectes orléanais interviennent en tant que promoteurs entre 1880 et 1940. Les entrepreneurs investissent toujours dans des secteurs en développement où ils trouvent leur clientèle.

Vue de l'immeuble, 70 boulevard de Châteaudun, lotissement Sallé-Guyot.Vue de l'immeuble, 70 boulevard de Châteaudun, lotissement Sallé-Guyot.Dans le quartier Dunois, Thieulin, associé à l'entrepreneur Didier, acquiert un vaste terrain peu avant le percement de la rue de Patay et le lotit à partir de 1883. L'entrepreneur Sallé-Guyot allie quant à lui investissement foncier et projet immobilier dans le lotissement de la rue des Villas qu'il réalise à partir des années 1910.

Le groupe d'habitations est souvent privilégié par les entrepreneurs qui construisent pour leur propre compte (mise en location) ou une clientèle ciblée. C'est le cas d'Edmond Guillon qui bâtit un groupe de cinq immeubles rue de la Claye à partir de 1888 ou de Benoni Gaultier qui construit un ensemble de six maisons en 1911 et 1912 rue de Coulmiers puis, dans les années 1920, plusieurs habitations rue du Commandant-de-Poli. Dans les années 1920 également, l'entrepreneur Lucien Herry entreprend la construction d'un groupe d'habitations dans un quartier ouvrier autour d'une impasse longeant la voie ferrée, le lotissement des Acacias qui fut détruit en 1944.

Par ailleurs, l’architecte Constant Coursimault est particulièrement intervenu au sud de la Loire, où il avait installé son agence avenue Dauphine. Il est l’auteur de nombreuses constructions au début du XXe siècle, dont les maisons ouvrières de l’impasse du Pré-Renault. Coursimault est le seul architecte connu à avoir construit un lotissement, autorisé en 1925 et 1935 et situé non loin de l’église Saint-Marceau.Vue de l'impasse du Pré-Renault, cité ouvrière Clapin.Vue de l'impasse du Pré-Renault, cité ouvrière Clapin.

Signalons enfin que la plupart des lotisseurs intervenus à Orléans avaient une origine locale. Il semble donc que les lotisseurs non orléanais soient peu nombreux ; c’est probablement le cas de la société Isidore Bernard et Cie.

L'origine de 15 promoteurs reste aussi méconnue en l'absence de documentation. Il s'agit, pour certains d'entre eux, de propriétaires disposant d'un capital financier important qui leur permet de faire l'acquisition de terrains, avant de les lotir. C'est le cas de Gendron ou de Pochon dans le quartier Dunois. D'autres ont vu l'occasion de rentabiliser leur terrain après une cessation d'activité, comme le pépiniériste Dauvesse, rue de Vaucouleurs. Entre les deux guerres intervient enfin une société spécialisée dans les lotissements, la société Berhneim, représentée par Jean Padieu, qui réalise le lotissement des Montées. Les frères Juder au Clos-Vert étaient peut-être également spécialistes dans ce domaine.

D. Les règlements et leur impact sur le paysage des lotissements

Les règlements inscrits dans les cahiers des charges et le plan de masse ont eu des conséquences plus ou moins importantes sur le paysage des lotissements orléanais. Sur les 70 lotissements étudiés, 19 d’entre eux comportaient des règlements (soit 27 % du corpus). Pour les lotissements Juder et Pellé, les règlements n’ont pas été documentés mais l’enquête de terrain a permis de supposer leur existence.

Les premiers règlements connus par les sources ont été édictés pour le lotissement du Baron en 1914. Par ailleurs, l’existence d’un cahier des charges ne vaut pas toujours règlement : par exemple, celui du lotissement Girard approuvé en 1931 respecte simplement l'obligation de la loi de 1924 et ne comporte aucun règlement spécifique. De même, avant la généralisation des plans de masse après 1945, les plans dressés constituent des plans de référence destinés à faciliter la vente des lots mais n'ont pas de valeur contractuelle. Autrement dit, les terrains sont vendus à la demande des acquéreurs qui choisissent la largeur de façade souhaitée, ce qui engendre certains décalages entre le projet et la réalité.

Les divers règlements recensés témoignent de différents degrés de planification des lotissements. Ils sont présentés dans un ordre chrono-thématique en fonction de leur importance dans la mise en forme du lotissement.

1. Les clôtures et l'implantation des constructions

Les premiers règlements connus portent sur les espaces visibles depuis la rue et sur les espaces d'articulation entre l'espace public, la rue, et l'espace privé, le lot.

Vue de la rue Alfred-Cornu, lotissement du Baron.Vue de la rue Alfred-Cornu, lotissement du Baron.Le cahier des charges oblige régulièrement les acquéreurs à se clore sur la rue et les lotisseurs en précisent le type dans huit cas. Cette servitude est introduite pour la première fois au lotissement du Baron en 1914 où les acquéreurs ont "l'obligation de construire un mur d'une hauteur déterminée, couronné d'une grille uniforme" de manière à assurer la continuité visuelle de la rue. Ce dispositif se généralise ensuite durant l'entre-deux-guerres avec des variantes sur le type de clôture autorisé : un simple grillage ou un mur surmonté d'une grille en fer ou en bois dans le lotissement Coursimault de 1925, une grille en bois ou en fer dans les lotissements Coursimault en 1925, Rime-Allou en 1928 et Dufour en 1931, une "fermeture rustique ou de fantaisie" aux Montées en 1931, une claire-voie en ciment dans le lotissement des Acacias en 1936. La hauteur de ces clôtures est parfois précisée : elle permet soit de dégager les vues, comme dans le lotissement Coursimault où elle est limitée à 2 mètres pour un grillage ou à 1,20 mètre pour un mur, soit au contraire de préserver l’intimité des habitants, comme aux Montées où la clôture doit avoir 2,25 mètre de hauteur minimum.

Après 1945, les règlements des lotissements communaux spécifient toujours le type de clôture et privilégient également les communications visuelles en limitant la hauteur à 1,50 mètre. Cependant, Il faut préciser que la clôture fait souvent l'objet de transformations ou de remplacements et il est rare d'observer, dans les lotissements réglementés, des ensembles de clôture parfaitement conservés ; c’est le cas néanmoins au lotissement du Baron.

À l'exception des lotissements Dufour et Rime-Allou, la définition d'un type de clôture s'accompagne d'un retrait d'alignement obligatoire qui varie, pour les années 1920 et 1930, entre 3 mètres (lotissement Pellé, Boulage ou des Montées) et 6 mètres (Coursimault, 1925). Lors de l'examen du projet de lotissement Coursimault en 1935, le maire d'Orléans préconise une zone non aedificandi de 4 mètres minimum afin de ménager un espace libre égal au quart de la surface du lotissement conformément à la loi du 19 juillet 1924 (article 11, voir l'annexe 4 plus bas dans cette page) et d'autoriser l'élargissement éventuel de la voie. Si le retrait appliqué a été en réalité d'environ 3,70 mètres dans l'ensemble du lotissement, à l’exception des deux premières maisons construites par l'architecte en 1925 qui respectent le retrait de 6 mètres prévu, on constate que les espaces libres mesurent effectivement le quart de la surface totale du lotissement, soit environ 3 100 m² pour 12 600 m². L'augmentation de ces espaces libres correspond donc bien à une préconisation de la loi Cornudet qui conduit à augmenter la distance entre les constructions bordant chaque côté d'une rue. Les 16 mètres minimum préconisés par la Ville en 1935 constitueront la distance minimale observée dans les lotissements après 1945.

Entre les deux guerres, seuls les cahiers des charges des lotissements Coursimault et des Montées comportaient l'obligation de respecter des marges latérales. Dans le premier cas, le cahier des charges précisait que les maisons devaient être groupées par deux et être implantées à 2 mètres minimum des limites séparatives. Dans le second, les marges latérales étaient fixées à 2,50 mètres de manière à implanter les maisons en cœur de parcelle.

Vue de la rue Eugène-Turbat, lotissement communal n° 4.Vue de la rue Eugène-Turbat, lotissement communal n° 4.Après 1945, les cahiers des charges intègrent les règlements du programme d'aménagement et de reconstruction de la ville approuvé en 1949 (voir, plus bas dans cette page, l'annexe 5 : "Extrait du programme d'aménagement, projet de reconstruction et d'aménagement de la Ville d'Orléans, 1948") : certains d’entre eux s'inspirent de règlements ou de décisions antérieurs. Pour le secteur D dit « des constructions en ordre discontinu » (secteur nord, extra-muros), le règlement prévoit un retrait de 4 mètres par rapport à la rue, soit celui préconisé en 1935 dans le lotissement Coursimault, auquel s'ajoutent les marges latérales également fixées à 4 mètres. Cette dernière est cependant régulièrement réduite à 2,50 mètres dans les lotissements communaux, soit la largeur minimum autorisée vingt ans plus tôt aux Montées. Le P.R.A. précise désormais la forme et la superficie minimum des lots (annexe 5). Sauf dérogation, ils doivent mesurer 16 mètres de largeur minimum sur rue et 25 mètres de profondeur, pour une superficie de 400 m². En cas de constructions simultanées, comme côté sud de la rue Eugène-Turbat, ces dimensions peuvent être réduites à 300 m² et 12 mètres de largeur pour les constructions semi-mitoyennes et à 200 m² et 8 mètres de largeur pour les constructions mitoyennes. Les normes du P.R.A. et l'adoption d'un plan de masse aboutissent finalement à la formation de compositions extrêmement régulières.

2. La construction : exclusion d'activités, matériaux et gabarits

À partir des années 1920, les règlements spécifient régulièrement l'usage résidentiel du lotissement et participent ainsi à une forme de zonage, c’est-à-dire à la séparation des fonctions dans la ville préconisée par la loi Cornudet. Si l'établissement de commerces est parfois autorisé, comme dans les lotissements des Acacias, Boulage et des Montées, tous les établissements contraires aux bonnes mœurs ou susceptibles de provoquer des nuisances sonores ou odorantes sont interdits. Ainsi en est-il du lotissement Coursimault en 1925 où il "est expressément convenu qu'il ne sera installé dans ce lotissement aucun commerce, aucun débit de boisson ou aucune industrie pouvant gêner le voisinage par le bruit et les odeurs". Il en est de même au lotissement des Acacias dix ans plus tard où le règlement interdit "à perpétuité à chacun des acquéreurs et à ses successeurs d'installer, créer, tenir ou gérer sur le lot qui lui appartiendra aucun commerce de débit de boissons ou de liqueurs, hôtel meublé, restaurant, salle de fêtes, bal, cinéma et aucun commerce ou industrie pouvant être gênant pour le voisinage par le bruit et l'odeur".

En outre, des servitudes esthétiques apparaissent dès les années 1920 : elles portent, comme pour les clôtures, sur les aspects visibles depuis la rue et permettent de garantir une certaine qualité paysagère du lotissement. Quelques cahiers des charges précisent que les constructions sont à réaliser dans des matériaux durables ou, dans le cas contraire, à établir à l'abri des regards extérieurs. Par exemple, au lotissement Rime-Allou "sont prohibés de façon générale dans tous les lots et pour les constructions visibles des rues, l'emploi des vieux matériaux de démolition, morceaux de tôle usagée, planches usagées". La volonté de préserver la qualité esthétique de l'ensemble peut en outre figurer au cahier des charges. Ainsi, dans le lotissement Coursimault, "les constructions seront étudiées pour qu'au point de vue esthétique, elles concourent à donner à l'ensemble un aspect agréable et si possible artistique", tandis qu'aux Montées ne sont autorisées que "des maisons ou communs dont l'aspect ne puisse en rien déparer le coup d’œil général de l'ensemble".

Mais en réalité, aucune règle ne permet de contrôler réellement la qualité esthétique des constructions. Seul la salubrité est contrôlée par le règlement sanitaire municipal : approuvé en 1904 à Orléans en vertu de la loi du 15 février 1902 relative à la protection de la santé publique, puis modifié en 1925, il obligeait les propriétaires à soumettre un plan à l'administration afin d'obtenir l'autorisation de construire. Ainsi, l'imposition d'un type de matériaux pour les constructions principales demeure exceptionnel entre les deux guerres et lié à une situation de centralité : seul le règlement du lotissement des Champs-Élysées comporte en effet l'obligation de construire en pierre, en brique ou en ciment, au contraire du lotissement du Baron où aucun règlement de ce type n’est imposé.Vue du côté ouest de la place Halmagrand, lotissement des Champs-Elysées.Vue du côté ouest de la place Halmagrand, lotissement des Champs-Elysées.

Les élévations sont rarement contrôlées dans les lotissements de l'entre-deux-guerres et s'inscrivent toujours dans les normes du règlement sur la voirie et les constructions de 1890 et de 1925. Aux Montées par exemple, le cahier des charges spécifie que "les acquéreurs ne pourront construire, sauf autorisation spéciale du vendeur, que des villas à usage d'habitation bourgeoises, ne devant pas comporter plus de deux étages au maximum au-dessus du rez-de-chaussée et en se conformant aux règlements sanitaires et arrêtés de voirie dans la ville d'Orléans ou d'Olivet". Dans le lotissement Boulage, les habitations doivent comporter un étage minimum et aux Champs-Élysées, la ligne de corniche doit être établie à 11 mètres ou 14 mètres dans les rues Théophile-Chollet et Fernand-Rabier. Dans ce dernier cas, comme dans la rue de la République à la fin du XIXe siècle, le règlement doit donc assurer la continuité spatiale des élévations et éviter toute rupture visuelle.

Après 1945, le P.R.A. règlemente tous les gabarits. Pour la zone dite en ordre discontinu (secteur D) et le secteur E (zone sud), où sont localisés les lotissements étudiés, le règlement autorise au maximum deux étages droits au-dessus du rez-de-chaussée et un étage habitable dans la hauteur du comble. De plus, la hauteur ne peut excéder la distance qui sépare ces murs de l'alignement opposé, avec un maximum de 12 mètres, et le volume des toitures doit être inclus dans un plan incliné à 45°, pour une hauteur totale de 18 mètres. De telles élévations n'ont été rencontrées que dans les lotissements comportant des immeubles collectifs : place de la Nouvelle-Orléans aux Blossières, au lotissement communal de la rue Eugène-Turbat et dans le quartier de la gare.Vue du quartier de la Gare.Vue du quartier de la Gare.

Dans les cahiers des charges, le gabarit des constructions est toujours déterminé en fonction du mode d'implantation. Ainsi en est-il des lotissements communaux qui comportent les mêmes règles : "les habitations élevées sur des lots pour lesquels la construction de maisons jumelées est obligatoire, devront comporter deux niveaux droits habitables avec ou sans sous-sol, avec ou sans comble habitable. Les habitations isolées pourront comporter un niveau droit habitable, avec ou sans comble aménagé habitable ; ou deux niveaux droits habitables, sans comble aménagé habitable. Elles seront construites avec ou sans sous-sol" (extrait du cahier des charges du lotissement des Beaumonts, 1955). Les règlements des lotissements communaux permettaient ainsi une certaine interprétation. Les deux lotissements les plus réglementés étaient donc ceux des Blossières et du quartier de la gare. Dans cette dernière réalisation, le cahier des charges, associé à un plan de masse définissant strictement l'implantation de chaque immeuble, précisait l'épannelage de chaque bâtiment (hauteur, longueur, profondeur).

E. Les rues et les places

1. Les types de voies

On comptabilise 120 voies nouvelles ouvertes au sein des lotissements orléanais entre 1880 et 1960 (pour consulter des données statistiques sur la question, voir la p.7 de l'annexe 2 présentant des statistiques sur les lotissements d'Orléans). Globalement, la création des voies est proportionnelle au nombre de lotissements et rend compte du rythme de l'urbanisation orléanaise. Après un premier démarrage à la fin du XIXe siècle (20), on observe un recul au début du XXe siècle (14) puis une nette progression entre les deux guerres (43) qui se confirme après 1945 (46). Les voies se répartissent cependant inégalement selon leur fonction dans le quartier ou la ville et leur date de création. Les rues ordinaires, de 6 à 8 mètres de largeur, qui desservent localement les habitations, représentent 40 % du nombre total (soit 48 rues). Les rues secondaires, de 10 à 14 mètres de largeur jouent un rôle plus important au niveau de la circulation et représentent 30 % du corpus (soit 36 rues). Les impasses ne représentent quant à elles que 24 % du corpus (29) tandis que seules 7 ruelles ont été ouvertes (6 %).

Si l'évolution des rues ordinaires suit la tendance de l'urbanisation, leur accroissement après la Seconde Guerre mondiale illustre l'importance grandissante des espaces publics au sein des lotissements. Le rapport entre l'emprise du bâti et les espaces libres tend donc à s'inverser : ce phénomène est d'ailleurs particulièrement remarquable dans le quartier de la gare qui comptabilise à lui seul 15 voies nouvelles ordinaires et où la diminution de l'emprise au sol est compensée par l'augmentation du nombre d'étages.

Plan de la commune d'Orléans, 1877, avec report des voies nouvelles du quartier Dunois. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, série O, dossier 6).Plan de la commune d'Orléans, 1877, avec report des voies nouvelles du quartier Dunois. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, série O, dossier 6).Les rues secondaires sont relativement peu nombreuses durant la première période (1880-1900). Les lotissements se situent en effet principalement dans le quartier Dunois, dont l’aménagement prévoyait un réseau de rues secondaires, par exemple la rue de Coulmiers. Ceci explique la nette domination des voies ordinaires entre 1880 et 1900. À partir de l'entre-deux-guerres, le nombre de rues secondaires est multiplié par trois par rapport à la première période : certains lotissements, notamment communaux (Le Baron et les Champs-Élysées), jouent en effet un rôle plus structurant dans la ville. Cette tendance se confirme après 1945 où les lotissements communaux contribuent à améliorer le réseau viaire des quartiers.

L’augmentation progressive du nombre d'impasses a plusieurs explications. Jusque dans l'entre-deux-guerres, la desserte en impasse est toujours privilégiée par les promoteurs des groupes d'habitations ouvrières et à bon marché, que ces promoteurs lotissent des parcelles issues d'un premier lotissement (cité ouvrière de l'industriel Clapin en 1907) ou se greffent sur une voie d'origine rurale, à l'image de la cité René-Depallier ou de la cité Hippolyte-Forestier. Après la Seconde Guerre mondiale, ces derniers promoteurs ont disparu. L'impasse n'est alors plus employée qu'isolément mais s'inscrit désormais au sein de compositions plus complexes, à l'image du lotissement communal des Beaumonts ou du quartier de compensation des Blossières.

Vue d'un chemin de desserte, cité rouge.Vue d'un chemin de desserte, cité rouge.On constate enfin que les chemins piétonniers (ruelles, venelles) jouent un rôle mineur au sein des lotissements alors qu'ils sont particulièrement caractéristiques du tissu orléanais : le clos des Vaupulents (au nord-ouest de la ville) et le quartier Saint-Marc (à l'est d'Orléans) en particulier conservent en effet un réseau important de venelles. Employé dans la cité Saint-Joseph dans les années 1880, le chemin de desserte connaît un relatif engouement entre les deux-guerres où il est utilisé dans un système de voies hiérarchisées, dans le cadre de la conception de cités jardins, la cité Émile-Zola et la cité rouge. Nourri des mêmes références, Jean Royer projeta aussi aux Blossières un réseau de venelles, qui ne fut cependant pas réalisé.

2. Alignements et perspectives

En ville, la reconnaissance des phénomènes d'alignement et d’« axiation », c’est-à-dire la « construction d'une ligne de fuite en milieu urbain »13, permet de comprendre l’orientation ou le tracé de rues. On observe à Orléans la présence de divers édifices structurants ou de plusieurs évènements fondateurs qui influencent ce tracé. Ils sont souvent utilisés par les lotisseurs pour faire reconnaître l'utilité publique d’une voie nouvelle et donc obtenir de la Ville la prise en charge partielle ou totale des frais de viabilisation, selon les dispositions prévues par le règlement sur la voirie et les constructions de 1890.

L'édifice le plus structurant dans les lotissements orléanais est l'église. Un exemple connu à Orléans datant de la première moitié du XIXe siècle est celui de la percée de la rue Jeanne-d'Arc face de la façade de la cathédrale en 1840. On observe un même phénomène d’axiation dans le lotissement Daudier : la rue du Commandant-Arago ouverte en 1885 offre en effet une perspective sur l'église Saint-Paterne qui a été reconstruite peu de temps auparavant. Dix ans plus tard, l'ouverture de la rue de Vaucouleurs dans le lotissement Dauvesse est liée au même type d'événement puisque le projet de la rue intervient deux ans après la reconstruction de l'église Saint-Marceau. Dans ce cas, la rue de Vaucouleurs établit une liaison entre le cimetière et l’église et son clocher achevé en 1898. On retrouve cet élément repère dans le lotissement des Champs-Élysées où la cathédrale se situe dans l'alignement de la rue Fernand-Rabier et au Clos-l'Evêque à la fin des années 1940 où le clocher de l'église Saint-Marc est visible depuis la rue Henri-Lavedan. L’église peut aussi être un édifice structurant au sein d'un lotissement. En effet, la figure en patte d'oie du lotissement du Baron est liée au projet d'implantation de la nouvelle église Saint-Laurent, qui ne fut cependant jamais réalisée. En revanche, si des églises ont pu être édifiées aux Blossières ou aux Beaumonts, elles ne jouent pas de rôle structurant car leur implantation a été dans les deux cas décidée après l'approbation du projet de lotissement.

Vue de la rue du Commandant-Arago, lotissement Daudier.Vue de la rue du Commandant-Arago, lotissement Daudier.Vue de l'église Saint-Marceau depuis la rue de Vaucouleurs, lotissement Dauvesse.Vue de l'église Saint-Marceau depuis la rue de Vaucouleurs, lotissement Dauvesse.Vue de la cathédrale Sainte-Croix depuis la rue Fernand-Rabier, lotissement des Champs-Elysées.Vue de la cathédrale Sainte-Croix depuis la rue Fernand-Rabier, lotissement des Champs-Elysées.Vue de la rue Henri-Lavedan, lotissement du Clos-l'Évêque.Vue de la rue Henri-Lavedan, lotissement du Clos-l'Évêque.

3. Les places

Vue de la place Colas-des-Francs, cité des Fleurs.Vue de la place Colas-des-Francs, cité des Fleurs.Onze places seulement furent aménagées au sein des lotissements dans l’ensemble de la ville. Deux squares ont été créés par la Société immobilière d'Orléans dans les années 1880, dans la cité de fleurs et dans le quartier des Acacias.

Entre les deux guerres, les places possèdent une fonction variable. Le square du lotissement du Baron, disparu dans les années 1970, avait été aménagé suite à l'abandon du projet de construction de l'église. Dans le lotissement des Champs-Élysées, la place Halmagrand joue un rôle de carrefour et reçoit une statue. À la même période, la place possède un rôle davantage social dans les cités HBM, constituant dans la cité Émile-Zola un espace de jeu, qui a été remplacé par la suite par un parking, et un espace d'échange et de rencontre dans la cité rouge.

Après 1945, la place combine différentes fonctions au sein de composition savantes : le square et le jeu place de la Nouvelle-Orléans ou l'espace de circulation et de distribution dans les lotissements communaux des Beaumonts ou du Clos-Belneuf. La place dite « en bras de turbine » est alors une figure récurrente à cette époque. On notera également que, selon l'urbaniste Jean Royer, la place de la Nouvelle-Orléans aux Blossières se voulait être une restitution de la place des Acacias détruite en 1944 (lotissement de la Société immobilière d'Orléans). Aux Blossières, Jean Royer s’était aussi très probablement inspiré de la place Gaston-Colas-des-Francs de la cité des Fleurs pour concevoir la place Dundee : deux petits squares sont répartis autour d'un axe central et délimités par la chaussée les séparant des habitations.

F. Le rôle des lotissements dans le tissu urbain

Quatre types de lotissement peuvent être définis en fonction du rôle qu’ils jouent dans le tissu urbain : le lotissement linéaire, le lotissement enclavé, le lotissement traversant, enfin le lotissement structurant. Les caractéristiques morphologiques des opérations sont décrites dans la partie suivante (G).

1. Le lotissement linéaire

Un exemple de lotissement linéaire : le lotissement Chevallier-Escot.Un exemple de lotissement linéaire : le lotissement Chevallier-Escot.Le lotissement linéaire, terme utilisé par Pierre Pinon14 ou Rémy Allain15, et qui équivaut à celui de "filant" employé dans l’enquête d’inventaire consacrée à la ville de Rennes par Isabelle Barbedor16, est construit en bordure d'une voie préexistante ou ouverte par la municipalité. Ces lotissements participent d'un processus dynamique de construction le long d'un nouveau réseau créé ou de routes et rues anciennes. S’ils sont particulièrement nombreux, ils sont toutefois difficiles à repérer sauf ceux qui présentent une homogénéité architecturale, car construits dans un temps limité.

Sur les 22 lotissements linéaires étudiés, la plupart ont une faible superficie, de 500 à 6 000 m². Ils investissent notamment les « langues », c’est-à-dire les longues parcelles peu profondes restant après l'ouverture d'une rue : on l'observe en particulier pour les groupes d’habitations de la Société immobilière d'Orléans rues Xaintrailles, de Loigny ou du Petit-Chasseur où les maisons ouvrières alignées sont associées à de petites cours en fond de parcelle. Le lotissement Thieulin construit dans les années 1880 est une exception : d'une superficie de plus d'un hectare, il présente la particularité d'être desservi par trois rues délimitant un îlot.

2. Le lotissement enclavé

Un exemple de lotissement enclavé : le lotissement Vacher.Un exemple de lotissement enclavé : le lotissement Vacher.Le lotissement enclavé est desservi par une ou plusieurs impasses ou ruelles. Ces voies de desserte privées ne sont donc empruntées que par les propriétaires riverains qui en ont généralement l'entretien à leur charge. Certains de ces lotissements ont été désenclavés après la Seconde Guerre mondiale suite à l'intervention de la municipalité (classement de la rue dans la voirie publique). C'est le cas des lotissements Coursimault, Rime-Allou et Dufour à la fin des années 1950 ou de celui des Montées au début des années 1970.

Le lotissement enclavé peut relever de processus et de stratégies très variés. Il peut s’agir d’un lotissement de comblement, c’est-à-dire visant à combler un vide dans un espace urbanisé17 : c'est le cas du lotissement de la Société orléanaise des logements économiques et familiaux réalisé près de l'église Saint-Laurent en 1954.

La desserte en impasse peut être employée afin de distribuer les lots d'une parcelle elle-même issue d'un lotissement, par exemple l'impasse du Pré-Renault en 1907 (cité ouvrière de l'industriel Clapin) ou l'impasse Dauphine dans les années 1920 (lotissement Vacher). Comme nous l'avons souligné plus haut, l'enclavement est souvent lié à l’implantation de maisons ouvrières ou à bon marché jusqu’en 1940. Tel est le cas de l’impasse de la Ruche ou de la cité Hippolyte-Forestier.

D’autres lotissements enclavés, mieux placés et plus spacieux, ont pu attirer une clientèle plus aisée, à l'image du lotissement Juder desservi par une voie en « F » inversée, l’allée du Clos-Vert, et de celui des Montées où les rues forment une raquette (rue des Platanes, des Tilleuls et des Aubépines).

Avant 1924, l'ouverture d'une impasse fait rarement l'objet d'une autorisation municipale, pourtant obligatoire à partir de l'établissement du règlement de 1890 sur la voirie et les constructions. Seules l'impasse de la Ruche et la cité René-Depallier ont ainsi été autorisées en 1904. La desserte peut être une simple impasse rectiligne, une impasse terminée par un rond-point comme la venelle du Clos-Gauthier, une impasse associée à un chemin (cité nouvelle du Champ-rond).

Au total, 18 cas ont été recensés, dont dix pour la période 1920-1940. Ceci peut s'expliquer par la multiplication entre les deux guerres de lotissements construits au coup par coup, dans différents secteurs de la ville, et rarement en continuité avec des opérations antérieures en l'absence d'un plan d'extension approuvé.

3. Le lotissement traversant

Le lotissement traversant est distribué par une voie nouvelle classée dans la voirie urbaine joignant deux voies préexistantes. Seize cas ont été recensés dont huit pour la période comprise entre 1880 et 1900. À cette époque en effet, les lotissements s'agrègent dans le quartier Dunois, dont le réseau élaboré pour favoriser le lotissement et la construction favorise le redécoupage des îlots par le percement de nouvelles rues. Le statut du lotissement relève de celui de la rue : les lotissements Liger (1891) ou Boyard (rue Serenne, 1907) desservis par une rue ordinaire n'ont ainsi pas le même rôle structurant que les lotissements Pellé et Dauvesse (rue de Vaucouleurs) qui comportent une rue secondaire de 10 mètres de largeur.

Un exemple de lotissement traversant : le lotissement Pellé.Un exemple de lotissement traversant : le lotissement Pellé.

4. Le lotissement structurant

Un exemple de lotissement structurant : le lotissement du Baron.Un exemple de lotissement structurant : le lotissement du Baron.D’après Isabelle Barbedor18 (p. 205), le lotissement structurant est distribué par un réseau de rues classées dans la voirie urbaine. Il jouit à ce titre d'une certaine autonomie formelle dans le tissu urbain et peut constituer un véritable morceau de ville. Le nombre de ces lotissements (14 au total) connaît un développement progressif sur la période 1880-1960, en raison notamment de l'augmentation des emprises foncières des opérations de l’après-guerre qui nécessitent l'ouverture de plusieurs voies nouvelles.

Le tracé de ces rues dessinent des figures déterminées par la forme du terrain originel, la présence d'un équipement ou d'un réseau structurant extérieur au lotissement ou intégré à la composition.

La figure la plus courante possède des rues perpendiculaires, simple à deux rues comme au Clos-l'Évêque (rue Henri-Lavedan et rue George-Goyau, années 1940) ou plus complexe comme au quartier des Acacias (Société immobilière d'Orléans, 1883) ou au Clos-Belneuf (1957). La composition en damier du quartier de la gare apparaît comme la figure plus aboutie du lotissement à maille orthogonale (Bazin architecte, 1959).

La seconde figure repérée est à rues parallèles tel que l'on peut l'observer au Sacré-Cœur (1904) ou à la cité bleue (1931). Plus singulière est la patte d'oie employée au lotissement Daudier en 1886, au lotissement des Champs-Élysées ou au Baron (1914). Dans ce dernier cas, le dessin de la trame viaire repose à la fois sur la nécessité de relier les faubourgs Saint-Jean et Madeleine et la volonté de dessiner un réseau rayonnant valorisant l'emplacement de l'église projetée, mais non réalisée, en bordure du boulevard Jean-Jaurès (emplacement de l'actuelle patinoire). Figure de lotissement enclavé, le lotissement des Montées appartient également à la catégorie du lotissement structurant en raison de l'importance de son emprise foncière (12 hectares) et de son réseau viaire.

Comme le soulignent les graphiques présentés en p.5 dans l'annexe 2 présentant les statistiques sur les lotissements d'Orléans (voir plus bas dans la page), trois périodes peuvent être dégagées. La fin du 19e siècle (1880-1900) est le temps du lotissement traversant : ce type se développe en particulier dans le quartier Dunois. Durant l'entre-deux-guerres se multiplient les lotissements enclavés, notamment en raison de l'absence d'une politique globale d'aménagement et de l'extension peu contrôlée de l'urbanisation orléanaise. Enfin, dans l’immédiat après-guerre se construisent plusieurs lotissement structurants : cette période est marquée par une intervention municipale accrue et l'augmentation des emprises foncières des opérations avec près de 45 hectares lotis (voir en p.6 de l'annexe 2 présentant les statistiques sur les lotissements d'Orléans plus bas dans la page).

G. La morphologie des lotissements

On s'attache ici à décrire les éléments constitutifs du paysage urbain repérés dans les lotissements, à savoir la forme des espaces libres et les relations qu'ils entretiennent avec les édifices, ainsi que les caractéristiques architecturales récurrentes.

1. Le parcellaire et l'implantation du bâti

Un exemple d'implantation des bâtiments en ordre continu et à l'alignement sur la rue : le lotissement communal (n°3).Un exemple d'implantation des bâtiments en ordre continu et à l'alignement sur la rue : le lotissement communal (n°3).La ville traditionnelle est communément caractérisée par un bâti en ordre continu. Ainsi en est-il des constructions de l'essentiel des lotissements orléanais du XIXe siècle et du début du XXe siècle, implantées à l'alignement sur un parcellaire relativement étroit (5 à 10 mètres). Si ce mode d'implantation perdure entre les deux guerres dans certains lotissements intra-muros (lotissement des Champs-Élysées) ou extramuros (la rue de Vauquois ou la rue Jules-Lemaître par exemple), il disparaît après la Seconde Guerre mondiale (à l'exception des maisons de la Ruche Ouvrière rue Porte-Dunoise). L'abandon de l'alignement est notamment lié aux servitudes de reculement qui se diffusent à partir des années 1920 puis aux règlements du Plan de Reconstruction et d'Aménagement de la ville applicables à la zone dite discontinue et à la zone E (sud de la Loire).

Par ailleurs, on constate que l'implantation discontinue et à front de rue est surtout caractéristique des groupes d'habitation (lotissements concertés). Alors que ce phénomène reste isolé au XIXe siècle (le groupe d'habitations ouvrières de la Société immobilière d'Orléans, rue de Loigny), il se diffuse largement entre les deux guerres dans les cités HBM (rue des Charrières, cité bleue, cité rouge et cité Émile-Zola) dont la composition s’inspire des lotissements ouvriers du XIXe siècle ou de la cité jardin anglaise, avec des maisons double ou jumelées entourées par un jardin. En cas d'absence de groupement volontaire des habitations dans les années 1920 et 1930, l'implantation discontinue et à l'alignement relève surtout de la volonté de réserver un plus vaste jardin en fond de parcelle et d'en faciliter l'accès depuis la rue par des passages latéraux. Cette disposition semi-mitoyenne ou isolée, liée au développement de l'architecture pavillonnaire, s'observe notamment dans le quartier Madeleine rue Porte-Dunoise ou rue de l'Écale (lotissements Rime-Allou et Dufour), ou encore rue Landreloup (lotissement Pellé).Un exemple d'implantation des bâtiments en ordre discontinu et à l'alignement sur la rue : la cité bleue.Un exemple d'implantation des bâtiments en ordre discontinu et à l'alignement sur la rue : la cité bleue.

Le retrait continu derrière une cour ou un jardin d'agrément est caractéristique, à la fin XIXe siècle et au début du XXe siècle, des opérations immobilières groupées au sein de lotissements, comme en témoignent les ensembles de la rue de Patay (lotissement Thieulin) ou de la rue Vandebergue-de-Villiers (lotissement du Bureau de Bienfaisance). Cette formule est reprise dans plusieurs ensembles réalisés par des entrepreneurs entre les deux guerres (Benoni Gaultier rue du Commandement-de-Poli ou Lucien Herry rue de la Bourie-Rouge), et constitue une solution économique après 1945, à l'image des habitations de la Ruche ouvrière rue Georges-Papelier (lotissement communal n°6).

Un exemple d'implantation des bâtiments en ordre discontinu et en retrait sur la parcelle : le lotissement des Montées.Un exemple d'implantation des bâtiments en ordre discontinu et en retrait sur la parcelle : le lotissement des Montées.L'implantation en retrait discontinu caractérise quant à elle certains ensembles de logements tels que les cités ouvrières du début du XXe siècle ou les HBM de la cité Hyppolite-Forestier. Elle se diffuse entre les deux guerres de manière spontanée, dans le lotissement Girard ou du Clos-Gauthier, ou sous l'effet des règlements de cahier des charges. Cette organisation observée dans les lotissements du Baron, Coursimault ou des Montées prévaut dans tous les lotissements d'après-guerre en accord avec le programme d'aménagement de la ville approuvé en 1949. Ce mode d'implantation s'accompagne de l'élargissement des parcelles (15 mètres minimum) dont la forme devient davantage quadrangulaire.

Les variations observées au sein de lotissements témoignent enfin de l'effet de règlements applicables à certaines parties seulement, par exemple au lotissement du Baron, du non-respect de ces règlements, voire de leur abandon. La disposition éclatée, où se juxtaposent les différents cas précédent sans organisation, résulte d'une construction sur la longue durée ; elle peut s’observer au lotissement du Petit-Beaumont rue de la Liberté.

2. La matérialisation de l'espace public

Nous avons relevé plusieurs outils de mise en forme communs à plusieurs lotissements orléanais : le traitement des angles, la continuité spatiale et les transitions privé-public. Ces dispositifs architecturaux contribuent à qualifier le paysage de la rue des lotissements principalement construits entre 1880 et 1940.

Vue du pan coupé, immeuble n°2-2bis rue Serenne, lotissement Boyard.Vue du pan coupé, immeuble n°2-2bis rue Serenne, lotissement Boyard.En premier lieu, notons que le pan coupé à l'angle de deux rues est une caractéristique formelle courante pour le percement de voies nouvelles à Orléans à la fin du XIXe siècle, dont l'importance semble dépendre de la largeur de la rue. D'une manière générale, le pan coupé mesure de 2,60 mètres à 3,50 mètres environ pour des rues de 8 à 10 mètres de large. Dans les rues Serenne ouverte en 1907 et Eugène-Fousset ouverte en 1910, les propriétaires étaient soumis à l'établissement d'un pan coupé de 3 mètres correspondant à une largeur de rue de 8 m. Au contraire, dans le lotissement Daudier où les rues sont plus larges (12 mètres), le pan coupé est fixé à 4 ou 5 mètres. Aucun décor ou dispositif spécifiques au pan coupé ne semble s'être largement diffusé. On remarque toutefois que l’immeuble du n°2-2bis rue Serenne situé à l’ange de la rue des Murlins présente sur le pan coupé deux balcons réunis par des colonnes. Aussi, c'est dans ce lotissement Daudier, l'un des plus fastueux de la ville à la fin du 19e siècle, que le pan coupé cède la place, pour la première fois à Orléans semble-t-il, au pan arrondi et à la rotonde. Ce type de traitement, diffusé sous le Second Empire à Paris, sera ensuite employé rue de la République au milieu des années 1890 dans un registre plus monumental, à l'angle de la place du Martroi. Il sera également projeté mais sans être réalisé au lotissement du Baron et aux Champs-Élysées.

On repère aussi aux angles des rues des typologies d’édifices particulières, géographiquement et temporellement très localisées. Dans le quartier Dunois, la Société des voies nouvelles d'Orléans en charge des travaux de voirie à partir de 1879, introduit l'immeuble à pan coupé de deux étages carrés. Ils permettent alors de délimiter spatialement le quartier19, avant que celui-ci se construise. On retrouve le même gabarit d’immeuble dans certains lotissements privés du quartier : Chevallier-Escot (n°2 rue Xaintrailles), Gouspilla, Boyard (n°2-2 bis rue Serenne), Musson (n°19 rue de Lahire).

À la même époque et jusqu'en 1940, les angles de rues sont aussi privilégiés pour la construction d'ensembles d'édifices, quels que soient leur type et leur association (maison, immeuble, hôtel). Il peut s'agir de deux édifices d'un même type accolés, par exemple les maisons rue Serenne (n°22-24) ou les immeubles rue du Château-Gaillard (n°29-31). On peut rencontrer des ensembles mixtes, tels qu'hôtel et maison (n°2 rue Girodet) ou hôtel et immeuble (5 bis rue du Maréchal-Foch). Les deux édifices peuvent être aussi bâtis de part et d'autre de la rue, tels que les immeubles situés aux n°18 et 19 rue Harold-Portalis dans le lotissement du Baron.

Durant les années 1920 se diffusent les pavillons à façade pignon. Ils peuvent être implantés perpendiculairement à l’axe de la nouvelle voie – ils signalent alors une entrée – ou parallèlement, en face à face. Les pavillons peuvent être construits selon un même projet, à l'image de l'entrée de la rue Coursimault ou de la cité René-Depallier, ou indépendamment comme l'illustrent les entrées de la rue Landreloup et de la rue de la Liberté. L'entrée d'un lotissement peut aussi être signalée par un autre dispositif : le porche est ainsi spécifique aux cités jardins construites par l'office public d'Habitations à Bon Marché d'Orléans (cités Émile-Zola et cité rouge).Vue du porche d'entrée de la cité Emile-Zola.Vue du porche d'entrée de la cité Emile-Zola.

En second lieu, 32 lotissements construits entre 1880 et 1910 présentent une réelle continuité spatiale. Elle s'opère par la répétition d'un même module de façade et la régularité du parcellaire, rue Pasteur ou rue Ladureau par exemple, la répétition d'un même type d'édifice, la mise en œuvre commune des soubassements, l'alignement des bandeaux ou des cordons, des baies, des corniches ou des lignes de faîte, des formes de toitures similaires (à deux pans ou mansardées), l'utilisation de matériaux et d'éléments de décor. Ces alignements contribuent ainsi à l'horizontalité de l'ensemble. Ce phénomène résulte d’une construction dans un temps limité et témoigne parfois de la concertation entre plusieurs propriétaires et de l'intervention d'un même maître d'œuvre. Jusqu'en 1920 surtout, et dans une moindre mesure entre les deux guerres, la continuité spatiale est le fruit d'une tradition constructive, de l'échelle générale du bâti (R+1, 7-8 mètres de hauteur), parfois de l'effet d'un cahier des charges (en particulier aux Champs-Élysées). Les habitations présentent ainsi régulièrement un rez-de-chaussée surélevé de quelques marches flanquées d'un décrottoir à bottes, sur un soubassement cependant moins élevé que pour le particulier tourangeau20. Le soubassement y est toujours affirmé de la même manière : quelques assises de pierres de taille ou de moellons apparents, parfois associées à de la brique, sont couronnées par un cordon en pierre ou en brique dans le prolongement des appuis de fenêtres. Dans cette partie se développe souvent un décor sur les plaques métalliques qui ferment les soupiraux (voir le dossier collectif sur les demeures).

En dernier lieu, les transitions public-privé peuvent être matérialisées par les emmarchements, les balcons et bow-windows, les éléments formant saillies en général, ainsi que les loggias ou les porches. La multiplication des saillies sur l'espace public, de même que l'ornementation, affirme la rue en tant qu'espace de représentation et constitue un indice du statut social des habitants. Ils sont, comme les marqueurs d'angle, très localisés à Orléans. Dans le quartier Dunois, les rue de Chanzy (lotissement Daudier) et Eudoxe-Marcille (lotissement Huau), où sont notamment bâtis plusieurs hôtels particuliers, en témoignent. Le statut social s'affirme autrement le long des grandes voies de communication avant 1914, avenue Dauphine, rue du Faubourg Saint-Jean ou boulevard de Châteaudun, par la présence des maisons étroites à deux étages carrés. Entre les deux guerres, la prédominance de la rue Théophile-Chollet dans le lotissement des Champs-Élysées s'affirme par les quatre à cinq niveaux d'élévation et par la présence de nombreux balcons, bow-windows et débords s'y apparentant. Après la Seconde Guerre mondiale enfin, on observe ce type de matérialisation uniquement le long de la rue Henri-Lavedan qui forme l'axe principal du quartier de compensation du Clos-l’Évêque. Cette rue se distingue en effet des lotissements contemporains par la présence de grandes maisons dont les façades multiplient les articulations entre intérieur et extérieur (porches, balcons, terrasses, tour à demi hors-œuvre).

3. La composition végétale

La composition végétale des lotissements est constituée de plusieurs éléments publics et privés : les squares, les plantations d'alignement, les haies ou les parterres, les jardins privés de devant et de fond de parcelle.

Vue de la place Colas-des-Francs, cité des Fleurs.Vue de la place Colas-des-Francs, cité des Fleurs.Vue générale de la place des Acacias depuis le nord-est, quartier des Acacias.Vue générale de la place des Acacias depuis le nord-est, quartier des Acacias.

Vue du terrain de jeux pour enfants et du square de la place de la Nouvelle-Orléans, quartier des Blossières.Vue du terrain de jeux pour enfants et du square de la place de la Nouvelle-Orléans, quartier des Blossières. Vue du parc public rue Pasteur, lotissement du Sacré-Coeur. Vue du parc public rue Pasteur, lotissement du Sacré-Coeur.

Quatre lotissements comprennent des squares. La cité des Fleurs et le quartier des Acacias ainsi que le quartier de compensation des Blossières, qui échappent tous à une dimension spéculative, ont intégré cet espace collectif dans leur projet. Dans le cas du Sacré-Cœur au contraire, ces espaces ont été conquis sur des emplacements auparavant bâtis (destruction de la clinique, construction d'H.L.M. en retrait rue Pasteur). Le square qui avait été aménagé dans le lotissement du Baron suite au report puis à l’abandon du projet de construction de l’église, a disparu.

Par ailleurs, huit lotissements construits entre 1920 et 1960 comportent des plantations d'alignement. Constituées d'arbres de hautes tiges bordant la chaussée, elles sont généralement associées à un bâti discontinu et implanté en retrait. Elles caractérisent le lotissement paysager de l’entre-deux-guerres (les Montées) mais aussi l'allée du Clos-Vert (lotissement Juder). C'est une organisation similaire, quoique plus ordonnée et rectiligne, que l'on remarque au lotissement du Baron, le long de l’ancien square, mais surtout dans les lotissements d'après-guerre au Clos Belneuf, rue Eugène-Turbat, aux Blossières, au Clos-l'Évêque et dans le quartier de la Gare. Ces plantations bordent de larges voies et participent alors à l'aération générale du lotissement. Dans le cas du quartier de la gare, les plantations d'alignement l'isolent de la rue Émile-Zola en assurant la continuité visuelle.

Les plantations devant les façades et les clôtures ou les haies forment la limite de l'espace privé et de l'espace public. Elles sont peu présentes au sein des lotissements. Les plantations de pied de façade situées devant une clôture ou une construction témoignent d'une certaine appropriation de l'espace public. On peut les observer rue Louis-Rossat (cité Chevallier) ou allée du Clos-Vert. De nos jours, elles sont proposées par la municipalité lors de la rénovation de la voirie. Les haies sont généralement associées à de simples grillages et ne jouent véritablement un rôle de limite de la propriété que dans le lotissement de la Société anonyme orléanaise des logements économiques et familiaux place Saint-Laurent (haie basse).

Vue de la rue Alfred-Cornu, lotissement du Baron.Vue de la rue Alfred-Cornu, lotissement du Baron.La surface des parcelles et celle des jardins contribue plus ou moins à la végétalisation du tissu urbain. Les terrains qui s'étendent de 20 à 60 mètres de profondeur permettent l'aménagement d'un jardin. La densité urbaine étant davantage marquée au nord de la ville, c'est donc au sud de la Loire que les jardins et les parcelles y sont les plus vastes, que ce soit au début du XXe siècle rue de Vaucouleurs (parcellaire laniéré), entre les deux guerres aux Montées (où les terrains avoisinent généralement les 1000 m²) ou rue Eugène-Turbat après 1945. La présence de ces jardins participe ainsi à l'aération du tissu et à la respiration des cœurs d'îlot, tel que l'on peut l'observer au lotissement du Baron. La présence des jardins de devant est par ailleurs un élément de la composition urbaine qui se diffuse au cours des années 1920, parfois sous l'effet des règlements, et participe à l'agrément des rues. Au lotissement du Baron par exemple, les jardins arborés et fleuris participent de l'idée de "cité jardin" défendue par René Depallier et contribuent toujours aujourd'hui à la qualité paysagère et la respiration du quartier.

Finalement, peu de lotissements orléanais sont dépourvus de jardins de fond de parcelle. C'est le cas en particulier des lotissements ouvriers des années 1880. Les constructions de la Société immobilière d'Orléans sont en effet généralement implantées sur un parcellaire peu profond, d’une dizaine de mètres seulement, et ne possède, comme dans la rue de la Concorde, que des cours en fond de parcelle. Il en est autrement à la cité Saint-Joseph, où les maisons implantées sur des parcelles de 15 mètres de profondeur (y compris le chemin de desserte de 1 à 2 mètres) disposent d'une cour située à l'avant de la maison. L'absence de jardin peut être également liée à la volonté de rentabiliser au maximum les terrains disponibles, comme à une contrainte de desserte (cas du lotissement Huau).

Conclusion : Le rôle des lotissements dans l'extension de la ville d'Orléans

Les cartes de datation des lotissements offrent une image contrastée de l'urbanisation orléanaise depuis le dernier quart du XIXe siècle jusqu'aux années 1960. Construits dans un premier temps en continuité avec le centre de la ville, les lotissements participent à la naissance de nouveaux pôles de croissance ou illustrent le processus d'étalement urbain qui caractérise la commune.

Carte de datation des lotissements du nord de la Loire.Carte de datation des lotissements du nord de la Loire.La première phase de développement des lotissements coïncide avec la création du quartier Dunois, au nord-ouest de la ville, qui constitue la seule extension à grande échelle programmée par la municipalité. Les lotissements s'agrègent dans ce secteur et s'y développent le long du réseau créé (lotissements linéaires) ou participent à resserrer le maillage initial (lotissements traversant et structurant). Ils relèvent de deux natures différentes : spéculatifs ou à vocation "sociale". Les premiers sont conduits par des propriétaires qui disposent de terrains acquis généralement avant la naissance du quartier. C'est le cas en particulier des industriels et négociants très actifs entre 1880 et 1910. C'est également le cas de quelques propriétaires qui saisissent l'opportunité offerte par le percement de nouvelles voies publiques pour lotir leur terrain. Ces lotissements sont constitués de maisons de ville, d'hôtels particuliers ou de petits immeubles associés généralement à des jardins en fond de parcelle. Les lotissements à vocation "sociale" correspondent quant à eux à des ensembles de logements ouvriers construits par des sociétés d’habitations ouvrières et à bon marché, comme la Société immobilière d'Orléans ou la Ruche ouvrière, et par certains industriels (Delagrange, Chevallier).

Avant 1914, quelques opérations isolées sont entreprises au grès des opportunités foncières dans le quartier Madeleine, délimité par la Loire et le faubourg Saint-Jean. Les lotissements sont dans ce quartier davantage composés de petits immeubles loués aux catégories populaires. Ainsi, dans les quartiers Dunois et Madeleine, un lien étroit s'établit entre l'activité industrielle ou artisanale, les établissements militaires, les chemins de fer et l'habitation. Par ailleurs, en dehors de quelques opérations ponctuelles menées dans les quartiers Bourgogne ou de la gare, l'initiative privée participe à la naissance d'un nouveau quartier au sud de la Loire, avec l'ouverture de la rue de Vaucouleurs par M. Dauvesse, relayée ensuite par la municipalité et le Bureau de Bienfaisance.Carte de datation des lotissements du sud de la Loire.Carte de datation des lotissements du sud de la Loire.

Le développement exponentiel des lotissements entre les deux guerres, qui touche Bourges ou Rennes par exemple, ne touche pas Orléans : une dizaine de projets de lotissements seulement font l'objet d'une autorisation entre 1925 et 1939. Aucun plan d'extension et d'aménagement ne sera approuvé durant cette période malgré les projets de Besnard au début des années 1920 puis d'Agache dans les années 1930.

Ainsi, en l'absence d'un contrôle à grande échelle, les lotissements se dispersent dans la ville. À l'exception du lotissement du Baron situé dans le prolongement du quartier Dunois, ils ne s'inscrivent pas dans la continuité de la période précédente, mais s'implantent sur l'ensemble de la commune, souvent en marge du territoire urbanisé. Ainsi en est-il du lotissement des Montées, aménagé à l’extrême sud de la ville, sur les bords du Loiret.

Jusqu'ici préservé, le secteur nord-est, qui formait depuis le XVIIIe siècle la ceinture agricole de la ville, débute son développement. La rue de l'Argonne percée dans les années 1920 forme le decumanus d'un nouveau quartier dédié en partie au logement social, avec la construction des cités HBM. Mais au début des années 1930, les cités bleue et rouge apparaissent toujours isolées au milieu des vergers.

Ce développement incontrôlé est vivement critiqué par le Maire Pierre Chevallier en février 1945 devant la commission extra-municipale dite "de la Renaissance d'Orléans" : "l'observation générale pour la période qui va de 1840 à 1940 est le développement chaotique de la ville, l'absence d'idée directrice et de doctrine, l'anarchie (...). Au-delà de la ceinture des boulevards, qui limitait Orléans au 18e siècle, les nouveaux quartiers, les faubourgs, la petite banlieue ont proliféré au hasard sans que nul jamais ne vint tracer une ligne, imposer un ordre"21. Ce constat doit être nuancé, car le quartier Dunois démontre bien la volonté municipale d’encadrer l’extension.

L’un des objectifs du Plan d'Aménagement et de Reconstruction (P.R.A.), dressé par l'urbaniste Jean Royer et approuvé en 1949, est d’enrayer ce développement « anarchique ». L'urbanisme de l’immédiat après-guerre est marqué par les opérations de reconstruction menées dans le cadre du P.R.A. en centre-ville mais également en périphérie, dont les quartiers de compensation des Blossières et du Clos-l'Évêque constituent les témoins. Dans la seconde moitié des années 1950, la Ville est le principal promoteur des lotissements. Parallèlement à la construction de grands ensembles de logements collectifs, elle mène une politique d'aide à l'accession à la propriété et réalise dans ce but des lotissements dans les secteurs Madeleine (les Beaumonts), Argonne (le Clos-Belneuf) et au sud de la Loire (rue Eugène-Turbat).

Le P.R.A. ne sera toutefois qu'en partie mis en œuvre. Le plan initial du quartier de la gare ("le quartier neuf" dessiné par Jean Royer) n'a pas été réalisé en raison de l'abandon du projet de déplacement de la gare. Le projet finalement approuvé, dessiné par l'architecte Léon-Émile Bazin, est réalisé dans les années 1960. Il peut être considéré comme la dernière opération issue de la politique de logement d'après-guerre à Orléans.

1FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. "Architecture : méthode et vocabulaire". Réd. Jean-Marie Pérouse de Montclos. Paris : Centre des monuments nationaux / Monum, Editions du patrimoine, 2000, p.20.2PINON, Pierre. "L'archéologie des lotissements : quelques exemples parisiens". In : "Paris, Formes urbaines et architectures". Paris : Éditions Recherches/IPRAUS, 1998, p. 15-28. 3CUEILLE, Sophie. "Le Vésinet : modèle français d'urbanisme paysager : 1858-1930". Paris : Imprimerie nationale ; Association pour le patrimoine de l'Ile-de-France, 1989.4Sujet du documentaire de Régis Sauder "Le lotissement, à la recherche du Bonheur", 2006.5Voir ci-dessous l'annexe 5 dans laquelle est transcrit un extrait de la loi du 19 juillet 1924.6FOURCAUT, Annie. "La banlieue en morceaux : la crise des lotissements défectueux en France dans l'entre-deux-guerres". Paris : Créaphis, 2000, p.187.7LACAVE, Michel. "Esquisse d'une histoire du droit des lotissements en France", in "La ville fragmentée : le lotissement d'hier et d'aujourd'hui", "Villes en parallèle", n° 14, Nanterre, Laboratoire de géographie urbaine, 1989, p.31.8FOURCAUT, 2000, p. 197-198.9LACAVE, 1989, p. 35.10Ibid.11Pour plus de détails sur les statistiques relatives aux lotissements d'Orléans, voir ci-dessous l'annexe 2 correspondante (notamment pp. 1, 2 et 4).12"La Nouvelle République", 28 mai 1954.13BOUTTES, Fanny. Formes urbaines dans le Cantal, morceaux choisis des figures urbaines dans le Cantal. [en ligne]. Septembre 2009 [09.10.2010], p.5. Accès internet : .14PINON, Pierre. L'archéologie des lotissements : quelques exemples parisiens. In : Paris, Formes urbaines et architectures. Paris : Éditions Recherches/IPRAUS, 1998, p. 15-28.15ALLAIN, Rémy. Morphologie urbaine : géographie, aménagement et architecture de la ville. Paris : Armand Colin, 2e éd., 2005.16BARBEDOR, Isabelle. Rennes, mémoire et continuité d'une ville. Paris : Éditions du Patrimoine, 2004.17FRANCE. Ministère de la Culture et de la Communication. Direction de l'Architecture et du Patrimoine. Espace urbain : vocabulaire et morphologie. Réd. Bernard Gauthiez. Paris : Monum, éd. du patrimoine, 2003, p.238. (Principes d'analyse scientifique)18BARBEDOR, 2004, p.205.19GAUTHIEZ, 2003, p. 121.20ALTUNA, Joseph, GARRIC, Jean-Philippe, NÈGRE, Valérie. "Tours XIXe siècle : étude architecturale et urbaine. Tome 1, rapport de synthèse". Tours et Orléans : Ville de Tours/DRAC centre, 1995.21"La Renaissance d'Orléans, Reconstruction et Urbanisme", "La République du Centre", numéro spécial, avril 1945
Dénominations lotissement, lotissement concerté
Aire d'étude et canton Commune d'Orléans
Adresse Commune : Orléans

Au cours de la première moitié du 19e siècle, plusieurs aménagements urbains transforment profondément le paysage orléanais : constructions d'équipements tels que la Halle au Blé ou le palais de justice, alignements de rues en application de la loi du 16 septembre 1807, percée de la rue Jeanne-d'Arc entre 1841 et 1846, arrivée du chemin de fer en 1843, poursuite de la démolition des fortifications débutée au 18e siècle et aménagement des boulevards extérieurs.

Ce n'est qu'à la fin des années 1870 que la commune débute sa véritable expansion au-delà des boulevards et des faubourgs, notamment suite au déploiement des installations militaires lorsqu’Orléans devient le siège du Ve corps d'armée en 1876. Les édiles encadrent alors l'extension de la ville par l'aménagement du quartier Dunois au nord-ouest du centre ancien. Délimité par la rue du faubourg Saint-Jean, le boulevard de Châteaudun et la rue de la Gare, ce nouveau quartier est relié à la gare et au centre-ville par un réseau hiérarchisé de voies nouvelles. Jusqu'en 1914, c’est principalement dans ce secteur que des lotissements privés sont construits. La rive gauche de la Loire se développe aussi cependant à la fin du 19e siècle. Les constructions se multiplient le long de l'avenue Dauphine, aménagée au milieu du siècle précédent. La construction de la rue de Vaucouleurs à partir de 1897 (lotissement Dauvesse) et des rues Vandebergue-de-Villiers et Alfred-Lanson au début du 20e siècle (lotissement du Bureau de Bienfaisance) donne naissance à un nouveau quartier autour de l'église Saint-Marceau, qui est inaugurée en 1891. À la même époque sont percés dans le centre urbain la rue de la République, reliant la gare à la place du Martroi, et un premier tronçon de la rue d’Alsace-Lorraine.

Durant l'entre-deux-guerres, aucun plan d'ensemble n'encadre l'urbanisation d’Orléans : la ville s'étend sans réelle continuité avec la période précédente, à l’exception du lotissement municipal du Baron, à l’ouest de la ville, qui prolonge le quartier Dunois. Dans le même temps, la municipalité aménage le parc Pasteur à l'emplacement du cimetière Saint-Vincent et lance les travaux de voirie du quartier des Champs-Élysées, qui se construira au cours des années 1930. Après l'ouverture de la rue de l’Argonne au nord-est de la ville au début des années 1920, le quartier du même nom s’urbanise notamment avec la construction de deux cités d'habitations à bon marché (HBM) : les cités dites « bleues » et « rouges ». Le sud de la Loire se développe quant à lui très modestement. Le lotissement des Montées est construit à partir des années 1930 mais rencontre peu de succès.

Après la Seconde Guerre mondiale, les immeubles de la Reconstruction renouvellent le paysage urbain dans le centre ancien, en particulier autour des places du Martroi et Charles-de-Gaulle, tandis qu'en périphérie, les quartiers de compensation des Blossières et du Clos-l'Évêque, composés essentiellement d'habitations individuelles, accueillent d'autres sinistrés. Dans les années 1950 et 1960, le développement des grands ensembles, dans le quartier Madeleine, aux Blossières et à l'Argonne, et l'aménagement du quartier de la gare, s'accompagnent de la construction de plusieurs lotissements pavillonnaires municipaux ou privés. Le plan cadastral de 1969 montre encore toutefois l'image d’une commune à l’urbanisation contrastée, qui se concentre surtout dans le nord-ouest de la ville, tandis que sur le reste du territoire communal perdurent les jardins et les pépinières.

Période(s) Principale : 4e quart 19e siècle
Principale : 20e siècle
Statut de la propriété propriété publique
propriété privée
Sites de protection zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager

Annexes

  • Annexe 1 : Liste des lotissements étudiés pour la période 1880-1970
  • Annexe 2 : Statistiques sur les lotissements étudiés (1880-1970)
  • Annexe 3 : Paramètres d'analyse des lotissements

    Paramètres d'analyse des lotissements :

    - Réseau limitrophe : rue principale ; rue secondaire ; rue ordinaire ; voie ancienne

    - Équipement ou réseau structurant

    - Emprise du lotissement

    - Nombre de lots

    - Morphologie du lotissement : type linéaire ; type enclavé ; type traversant ; type structurant

    - Nombre de voies ouvertes

    - Réseau de desserte du lotissement : impasse ; ruelle ; impasse (s) et rue (s) ; ruelle (s) et rue (s) ; impasse (s) et rue (s) ; impasse (s) et ruelle (s) ; rue ; rues ; rues parallèles ; rues orthogonales ; rues courbes

    - Place : place-carrefour, square, autre

    - Implantation du bâti : constructions continues ; constructions discontinues ; constructions continues en retrait ; constructions discontinues en retrait ; mixte ; éclaté

    - Traitement des angles : pan coupé ; pignon sur rue ; immeuble ; ensemble d'édifices

    - Rapport Public-Privé : trottoirs ; mobilier urbain (bancs, décrottoirs, candélabres, etc.) ; emmarchement ; clôture

    - Relations espace intérieur/espace extérieur : balcons, bow-windows, porches, loggias

    - Relations entre les édifices : alignements, symétrie, dissymétrie, horizontalité, verticalité

    - Végétal : square ; haies ; plantation d'alignement ; parterre ; jardins de devant

    - Règlement : servitude de reculement ; marges latérales ; plan-masse ; exclusion d'activité ; clôture ; impératifs liés aux mœurs ; délai de construction ; constructions interdites (hangar, remise, construction provisoire) ; gabarit ; matériaux de construction

  • Annexe 4 : Extrait de la loi du 19 juillet 1924

    (Source : Journal officiel du 22 juillet 1924)

    "Art. 11. Les associations, sociétés, particuliers ou établissements publics qui entreprennent ou qui poursuivent la création ou le développement de groupes d'habitations ou de lotissements, que la commune de la situation de l'immeuble soit ou non assujettie à la présente loi, sont tenus de déposer à la mairie, préalablement à toute mise en vente ou en location et à toute publicité, un projet en double exemplaire concordant avec le projet d'aménagement, d'embellissement et d'extension de la commune, lorsque ce projet existe et comportant :

    1. Un plan d'aménagement comprenant le raccordement avec les voies publiques et, s'il y a lieu, avec les canalisations d'eau potable et les égouts de la commune ;

    2. Un programme indiquant les conditions dans lesquelles le groupe ou lotissement sera établi (voies, distribution d'eau potable, évacuation des eaux et matières usées, éclairage, etc.) ;

    3. Le cahier des charges des ventes ou locations stipulant les servitudes hygiénistes, archéologiques et esthétiques du groupe ou du lotissement.

    Dans les vingt jours qui suivent ce dépôt, le projet est soumis à l'examen du bureau d'hygiène, ou, à son défaut, de la commission sanitaire de la circonscription, au conseil municipal, et fait ensuite l'objet d'une enquête dans les formes prescrites par la circulaire du ministre de l'Intérieur du 20 août 1825.

    Un mois après une mise en demeure dûment constatée par le propriétaire au maire et restée sans résultat, le préfet peut prescrire l'enquête.

    Le projet est ensuite soumis à la commission prévue à l'art. 4 ci-dessus [la commission supérieure d'aménagement, d'embellissement et d'extension des villes] et approuvé, s'il y a lieu, par arrêté préfectoral.

    La décision du préfet doit intervenir dans le mois qui suivra l'enquête. À défaut de décision dans ce délai, le projet est réputé approuvé.

    Le maire ou son défaut le préfet pourra exiger la réserve d'espaces libres (places, terrains de jeux, etc.) et d'emplacements destinés à des édifices et services publics. Les terrains réservés pour les édifices et services publics donneront lieu à indemnité. Ceux-réservés pour les espaces libres et les voies donneront également lieu à indemnité lorsque leur ensemble représentera une surface supérieure à celle qui résulterait de l'application des règlements et du projet d'aménagement et d'extension de la commune. Cette surface ne pourra être inférieure au quart de la surface totale du lotissement. Ces indemnités seront fixées soit à l'amiable, soit suivant les règles des expropriations ordinaires.

    Le maire ou à son défaut le préfet, après avis de la commission départementale, pourra interdire le lotissement si le terrain est impropre à l'habitation, si le lotissement porte atteinte à une réserve boisée, à un site, s'il est une zone réservée à une destination autre que l'habitation.

    Art. 12. La vente ou la location des terrains compris dans un lotissement ainsi que l'édification des constructions ne pourront s'effectuer qu'après l'approbation des projets d'aménagement visés à l'art. 11 ci-dessus et la réalisation des travaux d'aménagement, de viabilité et d'assainissement indiqués au projet. Toutefois, le préfet pourra autoriser les ventes, locations et édifications avant la réalisation desdits travaux sous la garantie certaine de leur exécution. Il pourra, le cas échéant, autoriser leur exécution par section.

    Aucune construction ne pourra être édifiée dans un groupe d'habitations ou un lotissement sans la délivrance par le maire de l'alignement conforme au plan approuvé et d'un permis de construire dans les conditions prévues par l'art. 11 de la loi de 1902.

    Art. 13. Le projet (plan et programme) du lotissement ou du groupe d'habitations approuvé conformément à l'art. 11, ainsi que le cahier des charges de la vente ou de la location du groupe ou du lotissement resteront déposés et seront mis à la disposition du public à la mairie de la situation du groupe ou du lotissement. Les conditions du cahier des charges du groupe ou du lotissement pourront être affichées par le maire dans l'étendue de la commune et sur les lieux du lotissement. Ces conditions devront figurer ainsi que la date de la décision approbative sur tous actes et promesses de vente et sur tous les engagements de location ou de location-vente. Les affiches, annonces, tracts et tous moyens de publicité devront faire connaître le dépôt du projet à la mairie ainsi que la date de la décision approbative et ne devront porter aucune indication non conforme aux stipulations du cahier des charges ou susceptibles d'introduire les acquéreurs en erreur, sous peine d'une amende de 500 à 5.000 francs. Seront passibles des mêmes peines toute publicité qui aura été entreprise avant l'arrêté d'approbation ainsi que l'omission dans les engagements de location et les actes et promesses de ventes, des indications prescrites par le présent article.

    Art. 14. En vue de tout acte de vente d'immeuble ou de location du sol relatif à la création d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations, il sera délivré par le maire, sur papier libre sans frais, en double exemplaire, à la requête et sous la responsabilité du vendeur ou du bailleur, un certificat mentionnant l'accomplissement des formalités prévues aux art. 11, 12, 13 ci-dessus. Mention de ce certificat figurera dans l'acte ; un exemplaire y demeurera annexé, l'autre sera remis à l'acquéreur ou locataire.

    Du fait de l'inobservation des dispositions de la présente loi relatives aux groupes d'habitations et aux lotissements, la nullité de l'acte pourra être poursuivie à la requête de l'acquéreur ou locataire, ou, à son défaut, de la commune ou du département, aux frais et dommages du vendeur ou du bailleur et ce, sans préjudice des réparations civiles, s'il y avait lieu.

    Art. 15. Sans préjudice des dispositions relatives aux groupes d'habitations et aux lotissements contenues dans les art. 1er, 2, 12, 13, 14, 16 de la présente loi, la commune ou, à son défaut, le département, pourra requérir l'expropriation par décret en Conseil d'État, des lotissements dont les terrains seraient mis en vente sans que le projet d'aménagement ait été préalablement soumis à l'instruction et à l'approbation prévues à l'art. 11 et sans que les travaux prescrits pour l'assainissement et la viabilité aient été exécutés. Les lotissements dont les communes ou le département auraient ainsi poursuivi et obtenu l'expropriation, seront aménagés et revendus conformément à la loi du 31 oct. 1919.

    Les communes et les départements auront la faculté de confier aux offices publics d'habitations à bon marché l'exécution des opérations faites conformément aux dispositions précédentes.

    Art. 16. Tous travaux afférents au lotissement, effectués contrairement aux dispositions qui précèdent, feront l'objet d'un procès verbal qui pourra être dressé par tous les officiers ou agents de police judiciaire requis, à cet effet, par le maire ou, en cas de négligence ou de refus du maire, par un délégué spécial désigné, à cet effet, par le préfet, en vertu de l'art. 85 de la loi du 5 avr. 1884 (...)."

  • Annexe 5 : Extrait du programme d'aménagement, projet de reconstruction et d'aménagement de la Ville d'Orléans, 1948

    (Source : Archives municipales et communautaires d'Orléans, série O, 7680) :

    Article 5.3 : Division et lotissement

    "Tous terrains compris dans le périmètre d'agglomération et tous terrains à bâtir, lorsqu'ils résultent d'un nouveau lotissement ou d'un nouveau morcellement, doivent avoir une forme régulière permettant d'y implanter des constructions de façon rationnelle.

    Les terrains doivent être de dimensions suffisantes pour qu'en dehors des marges de reculement et d'isolement réglementaires, il soit possible d'y inscrire un rectangle :

    a) de largeur au moins égale à 7 m

    b) de profondeur au moins égale à 25 m, cette profondeur peut être diminuée pour tenir compte d'espaces publics ou privés sur lesquels il est interdit de construire.

    En outre, la surface nette de chaque lot ne peut être inférieure à 400 m², ni sa largeur de façade sur rue à 16 m

    Lorsqu'il y a accord entre voisins pour construire conjointement en mitoyenneté, les chiffres indiqués ci-dessus sont modifiés ainsi :

    a) Constructions mitoyennes d'un seul côté :

    Surface minima : 300 m² ; largeur minima : 12 m

    b) Constructions mitoyennes des deux côtés :

    Surface minima : 200 m² ; largeur minima : 8 m

    Les limites de hauteur et les conditions d'implantation des constructions qui peuvent être édifiées sur des lots doivent être fixées dans les actes de division ou de lotissement et les projets de groupes de constructions ; ces actes ou projets devront, de ce fait, être toujours accompagnés d'un plan masse.

    Sur un lot délimité avant l'approbation du projet d'aménagement et ne répondant pas aux conditions fixées au présent programme, le permis de construire peut être refusé ou subordonné à des conditions spéciales si la surface ou la configuration de ce lot est de nature à compromettre l'hygiène, l'aspect ou l'économie de la construction à y édifier, ou la bonne utilisation des lots voisins pour la construction."

Références documentaires

Documents d'archives
  • Archives municipales et communautaires d'Orléans. Série 1 G. Cadastre et Impôts directs. État parcellaire. 1823-1969.

  • Archives municipales et communautaires d'Orléans. GF 96. Extrait du registre des divisions n°4448 à 7000.1861-1885.

  • Archives municipales et communautaires d'Orléans. GF 70. Le clos du Ponceau, extrait de l'état parcellaire, section F.

Documents figurés
  • Cadastre napoléonien. 1823. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, 1 Fi 56).

  • Le lotissement du Sacré-Coeur. Extrait du cadastre napoléonien, 1823, section F 7. (Archives municipales et communautaires d'Orléans, 1 Fi 56).

  • Plan général des rues à ouvrir reportées sur le plan de la commune d'Orléans de 1877 / E. Moreau. Orléans : A. Puget et G Jacob, [1877]. (Archives municipales et communautaires d'Orléans. Série O : dossier 6).

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Multimedia
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(c) Région Centre-Val de Loire, Inventaire général ; (c) Université de Tours - Launay Yann